|
100 ные цифры для земельных участков с относительно новыми сооружениями, для которых легко определить затраты на возведение нового сооружения равной полезности и износ [145]. Многие риэлторские фирмы в России используют при оценке городской земли метод остатка для земли. В зарубежной практике он известен как метод переноса или метод определения соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Однако российские оценщики используют вместо общей стоимости застроенного участка доходность объекта недвижимости [122]. Поэтому применение данного метода возможно, когда известна стоимость сооружения на участке, доходность, приносимая объектом и срок эксплуатации сооружения. Метод применим для оценки свободных участков и участков с новыми объектами, приносящими доход для земли это сумма, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу сооружения, которая затем капитализируется для оценки стоимости земельного участка. Данный метод нельзя использовать для оценки стоимости земли напрямую, а только как информацию для других методов. Одним из основных методов оценки недвижимости является затратный метод. Затратный метод иначе называют методом суммирования затрат, что больше соответствует его содержанию. Этот метод основан на принципе добавочной продуктивности. Затратный подход может дать оценку стоимости приносящей доход собственности. По мнению американского профессора Д. Фридмана, лучше всего этот метод подходит для определения обоснованности нового строительства, варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, в реновационном анализе, при оценке страхования рисков, поимущественного налогообложения и других целей [145,с.119]. При затратном подходе сначала оценивается стоимость воспроизводства, а затем из полученной суммы вычитается оцененный износ. Основными недостатками затратного подхода при оценке объектов недвижимости являются, во-первых, невозможность отделения зданий и сооружений от земли, во-вторых, невозможность сооружения нового, уже изношенного здания. Соответственно, затратный подход к оценке земли следует применять с большой |
2 7 НИЯ равной полезности и износ [138]. Многие риэлторские фирмы в России используют при оценке городской земли метод остатка для земли. В зарубежной практике он известен как метод переноса или метод определения соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Однако российские оценщики используют вместо общей стоимости застроенного участка доходность объекта недвижимости [116]. Поэтому применение данного метода возможно, когда известна стоимость сооружения на участке, доходность, приносимая объектом и срок эксплуатации сооружения. Метод применим для оценки свободных участков и участков с новыми объектами, приносящими доход для земли это сумма, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу сооружения, которая затем капитализируется для оценки стоимости земельного участка. Данный метод нельзя использовать для оценки стоимости земли напрямую, а только как информацию для других методов. Одним из основных методов оценки недвижимости является затратный метод. Затратный метод иначе называют методом суммирования затрат, что больше соответствует его содержанию. Этот метод основан на принципе добавочной продуктивности. Затратный подход может дать оценку стоимости приносящей доход собственности, По мнению американского профессора Д. Фридмана, лучше всего этот метод подходит для определения обоснованности нового строительства, варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, в реновационном анализе, при оценке страхования рисков, поимущественного налогообложения и других целей [138,с.119]. При затратном подходе сначала оценивается стоимость воспроизводства, а затем из полученной суммы вычитается оцененный износ. Основными недостатками затратного подхода при оценке объектов недвижимости являются, во-первых, невозможность отделения зданий и сооружений от земли, во-вторых, невозможность соI -2 8 f ' f I II I I I оружения нового, уже изношенного здания. Соответственно, затратный подход к оценке земли следует применять с большой осторожностью. Он может использоваться лишь в исключительных случаях при оценке земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и нерасходуема, а метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком, Западная практика оценки недвижимости применяет также метод капитализации дохода. Метод капитализации дохода подразумевает оценку дохода (земельной ренты), который приносит объект недвижимости, и капитализацию его в цену участка на момент оценки. Предполагается, что потенциальный владелец земельного участка рассчитывает на получение потока доходов от его эксплуатации, при этом обязательно учитываются альтернативные варианты вложения капитала [147]. В основе метода лежит простое соотношение: стоимость земельного участка равна отношению дохода, полученного от его эксплуатации, к ставке капитализации: V = I / R , (О где: V стоимость земельного участка; I доход от эксплуатации земельного участка (арендная плата): R ставка капитализации. Ставка капитализации берется аналогично тем ставкам, которые инвесторы получают на помещение капитала с той же степенью риска (в Москве в настоящее время используется ставка капитализации в размере 16 %). Поскольку данный метод предполагает оценку потока доходов за несколько лет (от 1 до п), необходимо провести дисконтирование этого потока денежных поступлений. Тогда стоимость земли будет определяться: V = I 1 / ( I + R ) + 12/(1 + R)’ + . . . + l n / ( l + R )", (2) Используя данный метод, трудно определить на будущее истинную цену |