|
101 осторожностью. Он может использоваться лишь в исключительных случаях при оценке земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и нерасходуема, а метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. Западная практика оценки недвижимости применяет также метод капитализации дохода.. Метод капитализации дохода подразумевает оценку дохода (земельной ренты), который приносит объект недвижимости, и капитализацию его в цену участка на момент оценки. Предполагается, что потенциальный владелец земельного участка рассчитывает на получение потока доходов от его эксплуатации, при этом обязательно учитываются альтернативные варианты вложения капитала [154]. В основе метода лежит простое соотношение: стоимость земельного участка равна отношению дохода, полученного от его эксплуатации, к ставке капитализации: V = I / R , (1) где: V стоимость земельного участка; I доход от эксплуатации земельного участка (арендная плата); R ставка капитализации. Ставка капитализации берется аналогично тем ставкам, которые инвесторы получают на помещение капитала с той же степенью риска (в Москве в настоящее время используется ставка капитализации в размере 16 %). Поскольку данный метод предполагает оценку потока доходов за несколько лет (от 1 до п), необходимо провести дисконтирование этого потока денежных поступлений. Тогда стоимость земли будет определяться: V = I1/(1 + R)+ 12/(1 + R)2+ . . . + In /(1 + R)n, (2) Используя данный метод, трудно определить на будущее истинную цену городских земельных участков, что повлияет на земельную ренту при долгосрочной аренде. Однако вследствие роста населения и других причин стоимость участка повысится, поэтому поземельная рента обычно несколько выше годовой стоимости участка в начале срока аренды и намного ниже ее к концу этого срока. Метод |
-2 8 f ' f I II I I I оружения нового, уже изношенного здания. Соответственно, затратный подход к оценке земли следует применять с большой осторожностью. Он может использоваться лишь в исключительных случаях при оценке земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и нерасходуема, а метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком, Западная практика оценки недвижимости применяет также метод капитализации дохода. Метод капитализации дохода подразумевает оценку дохода (земельной ренты), который приносит объект недвижимости, и капитализацию его в цену участка на момент оценки. Предполагается, что потенциальный владелец земельного участка рассчитывает на получение потока доходов от его эксплуатации, при этом обязательно учитываются альтернативные варианты вложения капитала [147]. В основе метода лежит простое соотношение: стоимость земельного участка равна отношению дохода, полученного от его эксплуатации, к ставке капитализации: V = I / R , (О где: V стоимость земельного участка; I доход от эксплуатации земельного участка (арендная плата): R ставка капитализации. Ставка капитализации берется аналогично тем ставкам, которые инвесторы получают на помещение капитала с той же степенью риска (в Москве в настоящее время используется ставка капитализации в размере 16 %). Поскольку данный метод предполагает оценку потока доходов за несколько лет (от 1 до п), необходимо провести дисконтирование этого потока денежных поступлений. Тогда стоимость земли будет определяться: V = I 1 / ( I + R ) + 12/(1 + R)’ + . . . + l n / ( l + R )", (2) Используя данный метод, трудно определить на будущее истинную цену 2 9 I I I I I f P P ! I I L городских земельных участков, что повлияет на земельную ренту при долгосрочной аренде. Однако, вследствие роста населения и других причин стоимость участка повысится, поэтому поземельная рента обычно несколько выше годовой стоимости участка в начале срока аренды и намного ниже ее к концу этого срока. Метод капитализации дохода сегодня наиболее подходит для расчета цены городских земель в территориально-оценочной зоне, использование этого метода на более мелких земельных участках затруднено по причине отсутствия арендных ставок для подзон и небольшого количества сделок по купле-продаже. Данный метод наиболее удобен для городов, где земля сдается исключительно в аренду и отдельно от зданий и сооружений, и требует тщательного изучения и применения. 1.3. История землепользования в России Земельный строй России к середине XIX столетия представлял собой сочетание средневековых феодальных земельных отношений с нарождающимися элементами капитализма, проявляющихся в множественности форм землевладения и разнообразии их правового регулирования. Отношения по поводу городских земель и купчих регулировались нормами гражданского права; церковных, удельных (земли императорской фамилии), кабинетских (земли, приписанные к царским дворцам, а также составляющие личную собственность царя), частновладельческих, помещичьих, майоратных (земли, пожалованные на праве наследственного владения без права дробления, отчуждения) земель регулировались нормами феодально-сословного права, а отношения по поводу земель крепостей, казарм, транспорта нормами административного (полицейского) законодательства [34,с.54]. По мере развития в России промышленности производительные силы стали входить во все большее противоречие с существовавшими производствен |