|
99 по существенным характеристикам, как базовые для последующего анализа. Предполагается, что цена, за которую земельный участок был продан, отражает равновесие спроса и предложения, и если условия на рынке недвижимости существенно не изменились, то аналогичный по своим характеристикам земельный участок может быть оценен на том же уровне [154]. Данный подход к нашим условиям не совсем подходит, так как количество продаж земельных участков в городах относительно невелико. Однако этот метод возможно использовать, имея достаточное количество информации о рыночной стоимости прав аренды земли, установленной по итогам конкурсов (аукционов), а также сведения о сделках на вторичном рынке городской земли, т.е. перепродажи прав аренды. Средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой зоны. Среднее значение определяется путем расчета медианной или модальной цены продажи за единицу сравнения. Высокие средние отклонения по зонам показывают, что, возможно, необходимы дальнейшие уточнения, основанные на рыночной информации и реальной действительности. Как только для каждой зоны определена стоимость единицы сравнения, производится уточнение на уровне отдельных земельных участков. Джозефф К. Эккерт в своей книге «Оценка земельной собственности» пишет, что оптимальным определением стоимости единицы сравнения является земельный участок квартала. И такой прием позволяет учесть большинство отклонений в пределах этой территории, а в показатели меньших земельных участков вносятся лишь незначительные поправки по размеру [154, с. 47]. Когда продаж участков городской земли не хватает для применения подхода сравнения продаж, западные оценщики используют другие методы, успешное применение которых требует проведения тщательного анализа. Одним из таких методов является метод абстрагирования, известного также как метод оценки земли по остаточной стоимости. Стоимость освоения, взятая из затратной модели, вычитается из цены продажи освоенного участка, что дает оцененную стоимость земли по остаточному принципу. Этот метод дает более точ |
I I I I I I I I p I ! I p p I I I 2 6 Н Ы Й участок может быть оценен на том же уровне [147]. Данный подход к нашим условиям не совсем подходит, так как количество продаж земельных участков в городах относительно невелико. Однако этот метод возможно использовать, имея достаточное количество информации о рыночной стоимости прав аренды земли, установленной по итогам конкурсов (аукционов), а также сведения о сделках на вторичном рынке городской земли, т.е. перепродажи прав аренды. Средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой зоны. Среднее значение определяется путем расчета медианной или .модальной цены продажи за единицу сравнения. Высокие средние отклонения по зонам показывают, что, возможно, необходимы дальнейшие уточнения, основанные на рыночной информации и реальной действительности. Как только для каждой зоны определена стоимость единицы сравнения, производится уточнение на уровне отдельных земельных участков. Джозефф К. Эккерт в своей книге «Оценка земельной собственности» пишет, что оптимальным определением стоимости единицы сравнения является земельный участок квартала. И такой прием позволяет учесть большинство отклонений в пределах этой территории, а в показатели меньших земельных участков вносятся лишь незначительные поправки по размеру [147, с. 47]. Когда продаж участков городской земли не хватает для применения подхода сравнения продаж, западные оценщики используют другие методы, успешное применение которых требует проведения тщательного анализа. Одним из таких методов является метод абстрагирования, известного также как метод оценки земли по остаточной стоимости. Стоимость освоения, взятая из затратной модели, вычитается из цены продажи освоенного участка, что дает оцененную стоимость земли по остаточному принципу. Этот метод дает более точные цифры для земельных участков с относительно новыми сооружениями, для которых легко определить затраты на возведение нового сооруже |