|
док регистрации таких договоров купли-продажи, арбитражным судам следовало исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора куплипродажи. Неосуществление регистрации такого договора не являлось основанием для признания его недействительным.1 Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» право собственности на государственное и муниципальное имущество переходит к покупателям в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, настоящим Федеральным Щ законом и договором купли-продажи государственного или муниципального имущества. Поскольку сам закон на этот счет никаких особых правил не устанавливает, следует руководствоваться нормами ГК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Ст. 131 ГК РФ предусматривает, что право собственно1 См. : п. 16 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1993 № С-13/ОП-206 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. |
Особенностью приватизационных сделок является то, что возникающее на основе приватизационной сделки обязательство само по себе еще не влечет передачи государственного и муниципального имущества в собственность покупателя . При приватизации государственного или муниципального имущества между продавцом имущества и покупателем заключается договор купли продажи в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О приватизации государственного имущества и основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» •г Обязательными условиями договора такого купли продажи государственного или муниципального имущества являются: — сведения о продавце имущества и покупателе; — — наименование объекта приватизации; — — место его нахождения; состав и стоимость государИсключение составляют случаи выкупа государственного — (муниципального) имущества по договорам аренды с правом выкупа. В том случае специальный договор купли-продажи может и не заключаться, поскольку договор аренды либо дополнительные соглашения к нему заменяют данный договор. Однако заключение такого договора все же возможно, если того пожелают обе стороны приватизационной сделки (См. : п. 15Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1993 № С13/ОП-206 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением.законодательства о приватизации” // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1993, № 9) . 97 ственного или муниципального имущества; — условия аренды (пользования) земельным участком; — — количество акций открытого акционерного общества; — — их категория (тип) и стоимость; — ?— порядок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя; — форма и сроки платежа за приобретенное имущество; обязательства покупателя по его использованию; инвестиционные и (или) социальные условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем; порядок подтверждения покупателем выполнения таких условий ; — — способы обеспечения инвестиционных и (или) социальных условий, в том числе гарантии их выполнения; — — порядок осуществления покупателем права владения и права пользования указанным имуществом до момента перехода к нему права собственности на такое имущество; — —? иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению. Заключение такого договора является обязательным для продавца. Отсюда споры о понуждении продавца к заключению указанного договора, а также об урегулировании разногласий сторон, возникающих при его заключении, подведомственны арбитражным судам. Вместе с тем следует учитывать, что действующее законодательство не предусматривает возможности понуждения к заключению договора купли-продажи приватизированного имущества лица, признанного покупате98 лем государственного или муниципального имущества . Если договор купли-продажи не содержит какого-либо из вышеуказанных условий, то он, в отличие от обычных гражданскоправовых сделок все же считается заключенным. Преимущество перед данным договором имеют приватизационная сделка и требования закона. В таких случаях заинтересованная сторона вправе предъявить в арбитражный суд иск об уточнении, изменении или дополнении условий договора купли— продажи, либо о понуждении к его исполнению”. Все обязательства покупателя в отношении объекта приватизации должны иметь сроки их выполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством Российской Федерации стоимостную оценку. Право собственности на государственное или муниципальное имущество переходит соответственно от Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований к его покупателям в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и договором купли продажи государственного или муниципального имущества. См.: п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 декабря 1993 г. № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» .// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1994. № 2. См.: п. 13 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1993 № С-13/ОП-206 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации” // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1993, № 9. 99 Важнейшая обязанность покупателя исполнить лежащие на нем обязанности, возникшие для него в результате приватизационной сделки. Главные среди них — заключить договор купли-продажи и уплатить цену. Кроме того, законодательством и приватизационной сделкой может предусматриваться обязанность исполнения дополнительных условий, в зависимость от которых ставится дальнейшая судьба приватизационной сделки. Например, в соответствии с п. 6 ст. 21 Закона О приватизации все инвестиционные и социальные условия коммерческого конкурса реализуются за счет денежных средств, внесенных победителем коммерческого конкурса на безвозмездной и безвозвратной основе в соответствии с заключенным им с соответствующим продавцом имущества договором о порядке выполнения победителем коммерческого конкурса инвестиционных и (или) социальных условий. В случае, если объектом приватизации являются акции открытого акционерного общества, указанное общество одновременно с договором о порядке выполнения победителем коммерческого конкурса инвестиционных и (или) социальных условий заключает с соответствующим продавцом имущества договор об использовании инвестиционных средств. Заключение указанных договоров является обязательным для победителя коммерческого конкурса, а также для открытого акционерного общества, акции которого являются объектом приватизации. Внесение изменений и дополнений в инвестиционные и (или) социальные условия коммерческого конкурса и обязательства его победителя после заключения указанных дого100 воров не допускается. Формы и условия указанных договоров устанавливает Правительство Российской Федерации. Оплата приобретаемого покупателями государственного имущества может производиться единовременно или в рассрочку. Порядок предоставления рассрочки при оплате государственного имущества устанавливается соответственно программой приватизации и программами приватизации субъектов Российской Федерации. Порядок оплаты муниципального имущества при его приватизации устанавливают органы местного самоуправления. Главная обязанность продавца передать покупателю право собственности на приобретенный объект. В соответствии с пунктом 3 статьи 27 Закона Российской Федерации “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации” 1991 г. право собственности на предприятие переходило от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в порядке, установленном законодательством Российской Федерации . До принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-продажи, арбитражным судам следовало исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не являлось основанием для признания его недействительным.1 См. : п. 16 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 1993 № С-13/ОП-206 “Обзор практики раз101 Согласно п. 3 ст. 2 8 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» право собственности на государственное и муниципальное имущество переходит к покупателям в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и договором купли-продажи государственного или муниципального имущества. Поскольку сам закон на этот счет никаких особых правил не устанавливает, следует руководствоваться нормами ГК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Ст. 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Предприятие как объект гражданских прав в силу ст. 132 представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, и признается недвижимостью. Согласно ст. 564 ГК РФ Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной решения споров, связанных с применением законодательства о приватизации” // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 102 регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия (продажа предприятия по коммерческому конкурсу), право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (ст. 563). В соответствии со ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. До принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним» право собственности покупателя на приобретенное по приватизационной сделке имущество удостоверялось свидетельством о праве собственности, выдаваемом покупателю соответствующим комитетом по управлению государственной (муниципальной) собственностью. В настоящее время в соответствии со ст. 14 вышеупомянутого Федерального закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о регистрации прав. Форма свидетельств устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра. В той же статье предусмотрено, что формы свидетельств о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами Российской Федерации и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются действительными. В отличие от приватизации объектов недвижимости про1993, № 9. 103 дажа акции, принадлежащих государству, влечет переход права собственности по иным правилам. Законодательство о приватизации для оформления прав собственности на акции требует внесения записей в реестр акционеров. По закрытой подписке на акции, проводившейся во исполнение требований прежнего закона о приватизации, такие записи могла производиться только после внесения предварительного платежа в размере не ниже 15 процентов от номинальной стоимости приобретаемых акций (в случае Варианта 1 и Варианта 3) или полной оплаты стоимости акций (в случае Варианта 2), получения документов, подтверждающих оплату от фонда имущества и представления этих документов исполнительным |