|
4 >/ передаваемых в арендное пользование. Это становится возможным при условии сохранения и повышения потребительских качеств нежилых зданий. 3. В результате проведенного исследования выявлено, что оценочная стоимость нежилых объектов, определяемая в настоящее время городскими институтами, не соответствует рыночной. В официальных документах не находят адекватного и полного отражения потребительские качества объектов реконструкции. Это доказывает ограниченность существующих методик и необходимость разработки комплексной оценки стоимости объектов реконструкции с учетом возможных изменений их потребительских свойств и качества. 4. Анализ материалов Москомимущества, Российского общества оценщиков, а также экспертных заключений показал возможность и экономическую целесообразность проведения реконструкции объектов нежилого фонда с учетом дифференцированного подхода к оценке потребительских свойств. 5. Использование разработанной автором методики повышения обоснованности экономической оценки реконструкции зданий и сооружений с учетом их потребительских качеств позволит владельцу недвижимости предварительно сравнить различные варианты финансирования реконструкции и расчетов с кредиторами и принять решение о целесообразности проведения реконструкции. 6. Рекомендуется использовать разработанную методику для реализации следующих функций: оценки значимости факторов, изменяющихся при различных вариантах решения; оценки влияния принятого решения на уровень потребительских качеств реконструируемого помещения; определения конечного экономического эффекта в зависимости от 103 продолжительности реконструкции и затрат производственных ресурсов. |
107 ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ В результате выполненной диссертационной работы можно сделать следующие выводы: 1. Анализ в условиях реструктуризации экономики России состояния части объектов городской недвижимости показывает, что одной из главных причин невостребованности потребителями зданий и сооружений являются неудовлетворительные или несоответствующие требованиям субъектов рынка качественные характеристики объектов. Несоответствие набора требований потенциального потребителя отражается на текущей рыночной стоимости объекта. Существенное влияние на улучшение потребительских качеств зданий, а, соответственно, и рыночной стоимости, оказывают мероприятия по реконструкции. Однако, на сегодняшний день отсутствует методика достоверной оценки потребительских свойств зданий и сооружений, в которой бы учитывались ключевые требования субъектов рынка. Поэтому необходим такой методический подход к определению потребительских свойств объектов реконструкции, при котором было бы возможно количественно оценить качественные факторы. 2. Проведенные исследования работ по реконструкции городской недвижимости указывают на необходимость увеличения доли площадей, передаваемых в арендное пользование. Это становится возможным при условии сохранения и повышения потребительских качеств нежилых зданий, что обеспечивает своевременная реконструкция. Проанализированы используемые в настоящее время методические подходы к оценке объектов недвижимости, в частности оценка недвижимости, осуществляемая Московским городским бюро технической инвентаризации и Комитетами Правительства Москвы при продаже и сдаче в аренду помещений. В результате исследований выявлено, что оценочная стоимость нежилых объектов, определяемая в настоящее время городскими институтами, не соот107 108 ветствует рыночной. В официальных документах не находят адекватного и полного отражения потребительские качества объектов реконструкции. Это доказывает ограниченность этих методик и необходимость разработки комплексной оценки стоимости объектов реконструкции с учетом возможных изменений их потребительских свойств и качества. 3. На основании исследований, материалов Москомимущества, Российского общества оценщиков, а также экспертных заключений в работе доказана практическая возможность и экономическая целесообразность проведения реконструкции объектов нежилого фонда с учетом дифференцированного подхода к оценке потребительских свойств. Исследованы потребительские качества объектов реконструкции на примере трех типов наиболее популярных на рынке недвижимости помещений торговых, офисных и складских. Из них выбраны наиболее существенные, соответствующие требованиям потенциальных потребителей. Новый подход к оценке потребительских свойств реконструированных зданий проявляется: вопервых, в разработке системы показателей достоверно отображающих качество помещений на трех уровнях интересов: 1) в пределах района, 2) в пределах отдельно стоящего зданий; 3) в рамках обособленного помещения, во-вторых, обоснованности реконструкции в соответствии с потребностями потенциальных потребителей. Такой подход позволяет собственнику имущества провести анализ затрат на проведение реконструкции путем расчетов: необходимых инвестиций, с учетом существующих условий кредитования, времени возврата вложенных средств и дохода в виде арендных платежей после проведения реконструкции. 4. В диссертации впервые разработана методика повышения обоснованности экономической оценки реконструкции зданий и сооружений с учетом их потребительских качеств. В методику включены. 108 109 расчеты необходимых инвестиций в реконструкцию с учетом сроков проведения ремонтно-строительных работ, модернизации оборудования а также условий финансирования и кредитования; определение величины арендной платы общей площади после проведения реконструкции с учетом качественных параметров; возможность бальной оценки экспертами потребительских свойств отдельных элементов зданий и сооружений с учетом уровня интересов заказчиков и получением на этой основе комплексного показателя оценки качества объекта. Предлагаемая методика позволяет владельцу недвижимости предварительно сравнить различные варианты финансирования реконструкции и расчетов с кредиторами и принять решение о целесообразности проведения реконструкции. Выполненные исследования позволяют рекомендовать следующее: 1. В числе первоочередных шагов определения целесообразности проведения реконструкции важно использовать разработанную методику обоснованности повышения потребительских качеств объекта. Она позволяет собственнику помещения принять обоснованное решение о целесообразном направлении инвестиций, сроков окупаемости и величины потенциальной прибыли. Рекомендуется использовать разработанную методику для реализации следующих функций: оценки значимости факторов, изменяющихся при различных вариантах решения; оценки влияния принятого решения на уровень потребительских качеств реконструированного помещения; 109 |