|
престижные офисы в специально оборудованных зданиях (офисные центры) ставка арендной платы 500 долларов за кв. м в год; реконструированные здания со среднем уровнем отделки ставка 150-300 долларов за кв. м. в год; помещения в зданиях муниципальной собственности без ремонта -100 долларов за кв. м в год. Проведенный анализ использования городской недвижимости указывает на необходимость решения следующих задач: поскольку аренда объектов недвижимости приносит городу стабильные поступления, необходимо увеличивать долю площадей переданных в аренду; арендная плата должна назначаться владельцем помещения в оптимальном размере таким образом, чтобы покрывать издержки на его ремонт или реконструкцию и приносить доход, но не более реальных финансовых возможностей потребителей. В противном случае потребитель не сможет оплатить намного завышенную величину аренды. Об этом свидетельствует сокращение удельного веса нежилых помещений, сдаваемых в аренду по максимальным ставкам, следовательно, необходимо совершенствовать методику определения оптимально размера арендной платы объекта реконструкции; для выполнения этих задач требуется разработать простой в употреблении механизм оценки потребительского качества объектов реконструкции, определения целесообразности проведения объектов перед сдачей в аренду и решения ряда других вопросов. |
27 пол нения доходной части бюджета в первой половине 1999 г. возросла роль комплекса по обеспечению городских программ путем повышения эффективности и использования городской собственности. Работа по сбору арендной платы, средств от продажи городской собственности была осложнена структурными изменениями на рынке, кризисной ситуации, сложившейся в экономической жизни России. Сократился удельный вес нежилых помещений, сдаваемых в аренду по максимальным ставкам. В первой половине 1999 г. это обуславливалось тем. что финансовые, страховые или иные организации выкупали занимаемые помещения. Вторая половина 1999 г. характерна тем, что многие организации прекратили свое существование или не смогли оплачивать столь большие арендные ставки за занимаемые помещения.[16] Ухудшение макроэкономической ситуации в стране в целом привело к увеличению случаев задержек или не уплаты арендаторами арендной платы. По данным претензионной работы в первой половине 1999г было получено более 5 % пеней от общей суммы арендной платы. Серьезные изменения происходят также в общей структуре нежилых помещений по виду собственности. По статистическим данным, общая площадь оформленных нежилых помещений, находящихся в частной собственности составила около 23 млн. кв. м. ( 27% общей площади нежилых помещений в Москве). Результат от продажи городской собственности за 1 половину 1999 г. можно считать удовлетворительным, что нельзя сказать о второй половине 1999 г. Таким образом, можно предположить, что за 1998 г. в целом платежеспособный спрос на первичном рынке нежилых помещений будет невысоким. На данном этапе можно говорить об уже сложившейся сегментации рынка коммерческой недвижимости, В частности, по данным Москомимущества, на рынке офисных помещений выделяются три основных сегмента: I) «престижные офисы» в специально оборудованных зданиях (офисные центры)-ставка арендной платы 500 долларов за кв м в год; 2) реконструированные здания со среднем уровнем отделки (ставка 150-300 долларов за кв.м, в 27 28 год) ; 3) помещения в зданиях муниципальной собственности без ремонта 100 долларов за кв м в год. Приведенный анализ использования городской недвижимости указывает на необходимость решения следующих задач: поскольку аренда объектов недвижимости приносит городу стабильные поступления, необходимо увеличивать долю площадей переданных в аренду; арендная плата должна назначаться владельцем помещения в оптимальном размере таким образом, чтобы покрывать издержки на его ремонт или реконструкцию и приносить доход, но не более реальных финансовых возможностей потребителей. В противном случае потребитель не сможет оплатить намного завышенную величину аренды. Об этом свидетельствует сокращение удельного веса нежилых помещений, сдаваемых в аренду по максимальным ставкам, следовательно, необходимо совершенствовать методику определения оптимально размера арендной платы объекта реконструкции; для выполнения этих задач требуется разработать простой в употреблении механизм оценки потребительского качества объектов реконструкции, определения целесообразности проведения объектов перед сдачей в аренду и решения ряда других вопросов. 1.4. Организационно экономический механизм управления объектов недвижимости при проведении реконструкции Одним из обязательных условий динамичного развития юрода является сохранность и обновление основных фондов. Работы, выполняемые при реконструкции, направлены на устранение объемно-планировочных, эксплуатационных и конструктивных недостатков здания и их износа. В настоящее время разработаны и согласованы рекомендации механизма учета инвестиций, вложенных в реконструкцию предприятий потребительского рынка, при выкупе арендуемых помещений.[9, 22, 24,32, 34] В этих 28 106 платы реконструированного объекта нежилого фонда. Разработанный алгоритм компьютерной программы поможет оперативно принять решение о возможности кредитования и проведения реконструкции, не связывая себя обременительными расчетами месячной арендной платы. Владельцам имущества рекомендуется применение на практике методики оценки стоимости объектов недвижимости на основе потребительских качеств объектов. 3. Несоответствие набора требований потенциального потребителя отражается на стоимости объекта. Потребительские свойства здания в рыночных условиях являются основными элементами, учитываемыми при проведении реконструкции, оценке и обосновании текущей стоимости. Для оперативности принятия решения в пользу того или иного объекта на основе его потребительских качеств рекомендуется применение компьютерной программы, написанной специально для этих целей. Программа поможет из нескольких предлагаемых вариантов зданий, помещений обоснованно остановить выбор на одном. 4. Так как аренда нежилых помещений приносит городу стабильные поступления, необходимо увеличить долю площадей переданных в аренду за счет повышения потребительских качеств реконструированного объекта. Арендная плата должна назначаться владельцем помещения в оптимальном размере таким образом, чтобы покрывать издержки на его ремонт или реконструкцию и приносить доход. Но не завышать при этом ставку арендной платы, в противном случае потребитель не сможет ее оплатить. Автором специально для этих целей разработан простой в употреблении алгоритм определения оптимальной арендной платы на основе помесячного вложения инвестиций в реконструкцию объекта. 106 |