|
необходима корректировка распределения площадей здания после реконструкции. Например: у Инвестора остается 75% площади. Для определения физического износа здания городское Бюро технической информации использует «Методику определения физического износа гражданских зданий», утвержденную приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.70г. Под физическим износом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стой мости. [5 8] В основу разработки методики положена закономерность соотношения физического износа и затрат на реконструкцию, имеющую целью возмещение этого износа. Физический износ определяется по таблицам для каждого конструктивного элемента. Износ всего конструктивного элемента подсчитывается сложением величин износа отдельных участков, взвешенных по их удельному весу. Определение физического износа здания в целом производится принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа конструктивных элементов, взвешенных по отдельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Экономическую эффективность здания можно получить путем сопоставления результатов с затратами, совершенными для получения этих результатов [12]. Экономическая эффективность вариантов реконструкции зданий обусловлена тем, что в результате реконструкции улучшается технологическая структура капитальных вложений, сохраняется место объекта в городе. Экономические преимущества реконструкции в принципе могут быть обеспечены в том случае, если затраты на строительные работы будут сокращены. |
32 обеспечить ввод объектов в эксплуатацию в сроки, установленные контрактом и с качеством в соответствие с действующими нормативами. Администрация со своей стороны обязуется: готовить и принимать распорядительные документы, необходимые для реализации проекта и оформлять в установленном порядке право инвестора на земельный участок и в месячный срок с момента утверждения технико-экономического обоснования. Контракт подписывается сторонами и условия раздела долевой собственности в натуре после выполнения сторонами обязательств в следующей пропорции, например, 50% площади остается в собственности инвестора, 50% площади остается в собственности городской администрации. Однако такое процентное соотношение не всегда устраивает инвесторов в связи с удорожанием стоимости работ, следовательно, необходима корректировка распределения площадей здания после реконструкции. Например: у Инвестора остается 75% площади. Более подробно ставка и механизм определения арендной платы будут рассмотрены в 3 главе. 1.4.1 .Методические подходы к оценке городской недвижимости Оценка недвижимости, осуществляемая МосГорБТИ Для определения физического износа здания ГорБТИ использует «Методику определения физического износа гражданских зданий», утвержденную приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.70г. Под физическим износом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости.[58] 33 В основу разработки методики положена закономерность соотношения физического износа и затрат на реконструкцию, имеющую целью возмещение этого износа. Физический износ определяется по таблицам для каждого конструктивного элемента. Износ всего конструктивного элемента подсчитывается сложением величин износа отдельных участков, взвешенных по их удельному весу. Определение физического износа здания в целом производится принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа конструктивных элементов, взвешенных по отдельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Экономическую эффективность здания можно получить путем сопоставления результатов с затратами, совершенными для получения этих результатов.^] Экономическая эффективность вариантов реконструкции зданий обусловлена тем, что в результате реконструкции улучшается технологическая структура капитальных вложений, сохраняется место объекта в городе. Экономические преимущества реконструкции в принципе могут быть обеспечены в том случае, если затраты на строительные работы будут сокращены. Экономическим преимуществом реконструкции считается относительно небольшой разрыв между вложением средств и получением эффекта. [56] Экономический эффект обеспечивается за счет функционирования некоторых объектов во время реконструкции, что обеспечивает дополнительное получение дохода. Общие потери в основных фондах определяются как произведение остаточной стоимости здания на коэффициент морального износа. Доход от проведения реконструкции достигается за счет использования новых материалов, новых цен на СМР, доход от аренды, смены профиля здания и т.д.[59] Метод определения физического износа здания носит чисто субъективный характер и полностью зависит от квалификации специалиста. Таким образом, определенный этим методом важнейший показатель, который призван отражать фактическое состояние здания и объем ре |