|
Экономическим преимуществом реконструкции считается относительно небольшой разрыв между вложением средств и получением эффекта [56]. Экономический эффект обеспечивается за счет функционирования некоторых объектов во время реконструкции, что обеспечивает дополнительное получение дохода. Общие потери в основных фондах определяются как произведение остаточной стоимости здания на коэффициент морального износа. Доход от проведения реконструкции достигается за счет использования новых материалов, новых цен на СМР, доход от аренды, смены профиля здания и т.д.[59]. Метод определения физического износа здания носит чисто субъективный характер и полностью зависит от квалификации специалиста. Таким образом, определенный этим методом важнейший показатель, который призван отражать фактическое состояние здания и объем реконструкции, никогда не отражает физического состояния, ибо полностью зависит от опыта и квалификации специалиста, производившего осмотр. Для отработки показателей, которые по количеству и качеству составляли бы достоверную информационную базу для планирования затрат на реконструкцию необходима корректировка методики, применяемой Московским городским Бюро технической информации (МосгорБТИ) при расчете оценочной стоимости здания. МосгорБТИ при расчете оценочной стоимости зданий на основе данных физического износа не учитывает район расположения зданий, поэтому в оценочных документах стоимость не соответствует фактической. В старых зданиях прогрессирование физического износа конструкций за определенный отрезок времени и степень отрицательного влияния этого на износ всего здания происходит значительно быстрее по сравнению с более новыми домами. |
33 В основу разработки методики положена закономерность соотношения физического износа и затрат на реконструкцию, имеющую целью возмещение этого износа. Физический износ определяется по таблицам для каждого конструктивного элемента. Износ всего конструктивного элемента подсчитывается сложением величин износа отдельных участков, взвешенных по их удельному весу. Определение физического износа здания в целом производится принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа конструктивных элементов, взвешенных по отдельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Экономическую эффективность здания можно получить путем сопоставления результатов с затратами, совершенными для получения этих результатов.^] Экономическая эффективность вариантов реконструкции зданий обусловлена тем, что в результате реконструкции улучшается технологическая структура капитальных вложений, сохраняется место объекта в городе. Экономические преимущества реконструкции в принципе могут быть обеспечены в том случае, если затраты на строительные работы будут сокращены. Экономическим преимуществом реконструкции считается относительно небольшой разрыв между вложением средств и получением эффекта. [56] Экономический эффект обеспечивается за счет функционирования некоторых объектов во время реконструкции, что обеспечивает дополнительное получение дохода. Общие потери в основных фондах определяются как произведение остаточной стоимости здания на коэффициент морального износа. Доход от проведения реконструкции достигается за счет использования новых материалов, новых цен на СМР, доход от аренды, смены профиля здания и т.д.[59] Метод определения физического износа здания носит чисто субъективный характер и полностью зависит от квалификации специалиста. Таким образом, определенный этим методом важнейший показатель, который призван отражать фактическое состояние здания и объем ре 34 конструкции, никогда не отражает физического состояния, ибо полностью зависит от опыта и квалификации специалиста, производившего осмотр. Для отработки показателей, которые по количеству и качеству составляли бы достоверную информационную базу для планирования затрат на реконструкцию необходима корректировка методики, применяемой МосГорБТИ при расчете оценочной стоимости здания. МосГорБТИ при расчете оценочной стоимости зданий на основе данных физического износа не учитывает район расположения зданий, поэтому в оценочных документах стоимость не соответствует фактической. В старых зданиях прогрессирование физического износа конструкций за определенный отрезок времени и степень отрицательного влияния этого на износ всего здания происходит значительно быстрее по сравнению с более новыми домами. При оценке объектов реконструкции необходимо учитывать потребительские качества зданий, т.к. в официальных документах устанавливается одна цена на здание, а на рынке недвижимости фактически фигурирует более высокая. Следовательно, требуется корректировка методики определения стоимости объектов нежилой недвижимости с учетом факторов физического и морального износов на основе потребительских качеств здания. Теперь допустим, владелец недвижимости принял решение о реконструкции здания с привлечением собственных и/или заемных средств. Но известно, что любое действие или начинание делается с какой-то определенной целью. Какова же цель в направлении инвестиций именно в реконструкцию? Как уже говорилось выше и будет рассмотрено более подробно во второй главе, реконструкция предполагает улучшение потребительских качеств объекта для повышения его конкурентноспособности на рынке недвижимости. Значит, владелец здания может либо сам использовать объект для своих производственных целей, либо сдать здание в аренду (частично или полностью), либо продать, либо использовать как предмет залога. С продажей все понятно. Владелец имущества устанавливает цену зданию в соответствие со спросом на рынке недвижимости. Одним из основных источников получения прибыли рекон34 |