|
При оценке объектов реконструкции необходимо учитывать потребительские качества зданий, т.к. в официальных документах устанавливается одна цена на здание, а на рынке недвижимости фактически фигурирует более высокая. Следовательно, требуется корректировка методики определения стоимости объектов нежилой недвижимости с учетом факторов физического и морального износов на основе потребительских качеств здания. Теперь допустим, владелец недвижимости принял решение о реконструкции здания с привлечением собственных и/или заемных средств. Но известно, что любое действие или начинание делается с какой-то определенной целью. Какова же цель в направлении инвестиций именно в реконструкцию? Как уже говорилось выше и будет рассмотрено более подробно во второй главе, реконструкция предполагает улучшение потребительских качеств объекта для повышения его конкурентоспособности на рынке недвижимости. Значит, владелец здания может либо сам использовать объект для своих производственных целей, либо сдать здание в аренду (частично или полностью), либо продать, либо использовать как предмет залога. С продажей все понятно. Владелец имущества устанавливает цену зданию в соответствие со спросом на рынке недвижимости. Одним из основных источников получения прибыли реконструированного объекта нежилого фонда является сдача в аренду помещений, зданий. Что касается назначения арендатору цены арендной платы, на этом следует остановиться более подробно. Рассмотрим методику расчета арендной платы, применяемую МосгорБТИ. По методике расчета арендной платы, принятой Постановлением Правительства Москвы от 13 августа 1996 г. № 689, предусмотрены следующие коэффициенты: 35 |
34 конструкции, никогда не отражает физического состояния, ибо полностью зависит от опыта и квалификации специалиста, производившего осмотр. Для отработки показателей, которые по количеству и качеству составляли бы достоверную информационную базу для планирования затрат на реконструкцию необходима корректировка методики, применяемой МосГорБТИ при расчете оценочной стоимости здания. МосГорБТИ при расчете оценочной стоимости зданий на основе данных физического износа не учитывает район расположения зданий, поэтому в оценочных документах стоимость не соответствует фактической. В старых зданиях прогрессирование физического износа конструкций за определенный отрезок времени и степень отрицательного влияния этого на износ всего здания происходит значительно быстрее по сравнению с более новыми домами. При оценке объектов реконструкции необходимо учитывать потребительские качества зданий, т.к. в официальных документах устанавливается одна цена на здание, а на рынке недвижимости фактически фигурирует более высокая. Следовательно, требуется корректировка методики определения стоимости объектов нежилой недвижимости с учетом факторов физического и морального износов на основе потребительских качеств здания. Теперь допустим, владелец недвижимости принял решение о реконструкции здания с привлечением собственных и/или заемных средств. Но известно, что любое действие или начинание делается с какой-то определенной целью. Какова же цель в направлении инвестиций именно в реконструкцию? Как уже говорилось выше и будет рассмотрено более подробно во второй главе, реконструкция предполагает улучшение потребительских качеств объекта для повышения его конкурентноспособности на рынке недвижимости. Значит, владелец здания может либо сам использовать объект для своих производственных целей, либо сдать здание в аренду (частично или полностью), либо продать, либо использовать как предмет залога. С продажей все понятно. Владелец имущества устанавливает цену зданию в соответствие со спросом на рынке недвижимости. Одним из основных источников получения прибыли рекон34 35 струированного объекта нежилого фонда является сдача в аренду помещений, зданий. Что касается назначения арендатору цены арендной платы, на этом следует остановиться более подробно. Рассмотрим методику расчета арендной платы, применяемую МосГорБТИ Методика расчета арендной платы принятая Постановлением Правительства Москвы от 13 августа 1996 г. № 689 следующая: 1. Коэффициент износа Кизн -(100%-%износа)/100 2. Коэффициент качества строительного материала Км -кирпич 1,5 -железобетон 1,0 -деревянно-кирпичные -0,8 дерево-0,6 3. Коэффициент типа здания Кт -производственное, складское неотапливаемое -0,3 производственное, складское отапливаемое 0,5 административное -1,0 4. Коэффициент территориальной зоны Кз в границах центр города в пределах Бульварного кольца-1,7 от Бульварного до Садового кольца-1.5 между Садовым и в основном третьем транспортными кольцом-1,3 в пределах третьего транспортного кольца -1,0 периферийные зоны города Граница по оси МКАД-0,8 внешняя сторона МКАД -0,6 5. Для некоммерческих организаций показатель коэффициента типа деятельности Ктд 0,6 Для коммерческих организаций показатель коэффициента типа деятельности соответствует: -банки, казино, ночные клубы-3,0 35 |