|
РОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ БИБЛИОТЕКА показатель соотношения арендной платы к рыночной стоимости 1 кв. м. был принят в 1991 году равным 10 и до настоящего времени не пересматривался. Так как рыночная цена зданий менялась, этот показатель должен быть пересмотрен, (по мировым стандартам он варьируется от 1:7 до 1:12); выкупная цена объекта реконструкции не отражает постоянно меняющуюся экономическую ситуацию в стране, т.е. не отражает изменение курса рубля, искажая тем самым цену здания и цену арендной платы; формула определения базовой стоимости реконструкции не учитывает потребительских качеств здания, хотя они играют важную роль. Па основании вышеизложенного, были поставлены следующие задачи: 1. Произвести корректировку методики определения арендной платы с учетом потребительских качеств реконструированного объекта. 2. Внести поправки в методику ГорБТИ, характеризующую нежилые помещения, т.к. она не содержит достоверных сведений об объекте, не отражает потребительские качества здания, не учитывает район расположения, сроки до следующей реконструкции. 3. Разработать методику оценки недвижимости при проведении реконструкции с учетом потребительских качеств зданий. 4. Выявить основные закономерности в формировании требований к качеству объектов нежилого фонда. 5. Разработать предложения, позволяющие оценивать потребительские качества зданий. На основе проведенного анализа практики управления нежилым фондом как в России, так и за рубежом, операциям по оценке стоимости зданий после реконструкции, позволяет сделать следующие выводы. При оценке недвижимости не учитывается: 1.Моральный износ, качество объекта; 2. Форма собственности или аренда земельного участка; 41 |
40 Приведенные для примера выше формулы (1.1., 1.2.)свидетельствуют, что при оценке недвижимости с целью сдачи ее в аренду или продажи учитывается базовая стоимость 1 кв. м. Данная методика расчета на данный момент времени не удовлетворяет современным требованиям по следующим причинам: базовый размер стоимости , который является основой для формул, устанавливается сроком на 1 год для всех видов недвижимости, соответственно не отражая колебаний рыночной коньюктуры в России. Показатель соотношения арендной платы к рыночной стоимости 1 кв м был принят в 1991 году равным 10 и до настоящего времени не пересматривался. Так как рыночная цена зданий менялась, этот показатель должен быть пересмотрен. (По мировым стандартам он варьируется от ! :7 до 1:12). Выкупная цена объекта реконструкции не отражает постоянно меняющуюся экономическую ситуацию в стране, т.е. не отражает изменение курса рубля, искажая тем самым цену здания и цену арендной платы. Формула определения базовой стоимости реконструкции не учитывает потребительских качеств здания, хотя они играют важную роль. На основании вышеизложенного, были поставлены следующие задачи: 1. Произвести корректировку методики определения арендной платы с учетом потребительских качеств реконструированного объекта. 2. Внести поправки в методику ГорБТИ, характеризующую нежилые помещения, т.к. она не содержит достоверных сведений об объекте, не отражает потребительские качества здания не учитывает район расположения, сроки до следующей реконструкции. 3. Разработать методику оценки недвижимости при проведении реконструкции с учетом потребительских качеств зданий. 4. Выявить основные закономерности в формировании требований к качеству объектов нежилого фонда. 5. Разработать предложения, позволяющие оценивать потребительские качества зданий. 40 41 ГГ’••"'С*г МГV*л"Л ГСвУД.'.//;'■ ^-!-Л :№:Ь;1И0 I Ь» '\А На основе проведенного анализа практики управления нежилым фондом как в России, так и за рубежом, операциям по оценке стоимости зданий после реконструкции, позволяет сделать следующие выводы. При оценке недвижимости не учитывается: 1. моральный износ, качество объекта; 2. Форма собственности или аренда земельного участка; 3. Стоимость земли (200 кратная ставка земельного налога проиндексированная по аналогии с налогом на имущество); 4. Размер налога на имущество; 5. Прилегающие территории; 6. Качество и переориентация после реконструкции; 7. Льгота по налогу на прибыль; 8. Разработка сметной документации; 9. Структура источников финансирования по цене приобретения. 41 |