|
3. Стоимость земли (200 кратная ставка земельного налога проиндексированная по аналогии с налогом на имущество); 4. Размер налога на имущество; 5. Прилегающие территории; 6. Качество и переориентация после реконструкции; 7. Льгота по налогу на прибыль; 8. Разработка сметной документации; 9. Структура источников финансирования по цене приобретения. 2.2. Формирование механизма оценки стоимости реконструируемого вспомогательных зданий Достаточная изученность количественных характеристик технических параметров объектов реконструкции позволяет определять показатели их качества. Для этого необходимо установить степень выполнения требований официальных норм и учесть влияние каждого показателя на общую оценку качества. Намного труднее ситуация в области измерения и оценки показателей качества, обеспечивающих социальные, эстетические, экологические и функциональные свойства нежилого здания, то есть именно те свойства, которые определяют степень соответствия требованиям потребителя [27,43,44]. Однако отсутствуют четкие количественные определения многих показателей качества объектов реконструкции, нет методики их количественного измерения, что затрудняет сравнение между собой объектов, особенно при оценке их текущей рыночной стоимости. Следовательно, необходимо научно-обоснованное определение понятия качества объекта реконструкции, выявление условий и форм его выражения и раскрытия закономерностей взаимосвязи категории качества с потребностями потенциального потребителя. 42 |
41 ГГ’••"'С*г МГV*л"Л ГСвУД.'.//;'■ ^-!-Л :№:Ь;1И0 I Ь» '\А На основе проведенного анализа практики управления нежилым фондом как в России, так и за рубежом, операциям по оценке стоимости зданий после реконструкции, позволяет сделать следующие выводы. При оценке недвижимости не учитывается: 1. моральный износ, качество объекта; 2. Форма собственности или аренда земельного участка; 3. Стоимость земли (200 кратная ставка земельного налога проиндексированная по аналогии с налогом на имущество); 4. Размер налога на имущество; 5. Прилегающие территории; 6. Качество и переориентация после реконструкции; 7. Льгота по налогу на прибыль; 8. Разработка сметной документации; 9. Структура источников финансирования по цене приобретения. 41 42 Глава 2. Методика обоснованности экономической оценки реконструкции нежилых зданий 2.1. Формирование и механизм оценки качества реконструируемого объекта Достаточная изученность количественных характеристик технических параметров объектов реконструкции позволяет определять показатели их качества. Для этого необходимо установить степень выполнения требований официальных норм и учесть влияние каждого показателя на общую оценку качества. Намного труднее ситуация в области измерения и оценки показателей качества, обеспечивающих социальные, эстетические, экологические и функциональные свойства нежилого здания, то есть именно те свойства, которые определяют степень соответствия требованиям потребителя. [27,43,44] Однако отсутствуют четкие количественные определения многих показателей качества объектов реконструкции, нет методики их количественного измерения, что затрудняет сравнение между собой объектов, особенно при оценке их текущей рыночной стоимости. Следовательно, необходимо научнообоснованное определение понятия качества объекта реконструкции, выявление условий и форм его выражения и раскрытия закономерностей взаимосвязи категории качества с потребностями потенциального потребителя. Для целей оценки текущей рыночной стоимости объекта, по мнению автора, более всего подходит определение «интегральное» качество. Интегральное качество это совокупность всех функциональных и экономических показателей, выражает взаимосвязь между потребительской стоимостью и стоимостью объектов реконструкции [32] Из всех имеющихся в настоящее время определений, это в наибольшей мере отвечает сложному характеру сущности понятия "качество". 42 |