|
Моральный износ (моральное старение) зданий только пропорционален времени и не зависит от условий и факторов, определяющих физический износ. Моральный износ определяется научно-техническим прогрессом в технологии производства строительных материалов, изделий, конструкций, оборудования и строительно-монтажных работ. Моральное старение может быть вызвано функциональными и внешними признаками. К функциональным признакам относятся несоответствие планировки и функциональных возможностей здания современным требованиям в технологии и организации его использования. [34] В результате этого может происходить уменьшение стоимости из-за избытка или недостаточности площадей, неудобной планировки, недостаточных качественных характеристик элементов здания. Кроме этого возможны несоответствия во внешнем и внутреннем оформлении помещений текущим требованиям рынка. Величину морального износа в этом случае можно установить путем определения величины потерь от снижения арендной платы при сдаче в аренду помещений. Это снижение может быть установлено по сравнению с аналогичными объектами, более полно отвечающими современным требованиям. Моральный износ может возникнуть при наличии избыточных потребительских качеств недвижимости. Количество "излишних элементов" обычно увеличивается с возрастом недвижимости, так как каждый ее пользователь обычно приспосабливает помещение к условиям своей работы. Избыточные элементы недвижимости не добавляют дополнительной потребительской стоимости объекту, а превышают издержки при эксплуатации. Например, застройщик решает установить систему внутренней связи и центральное кондиционирование. Издержки по установке этих элементов в сумме составляют 100 тыс. рублей. В то же время, если, например, эти элементы добавили к общей 49 |
48 2.1.2. Влияние физического и морального износов на качество объекта реконструкции Нежилые здания различного назначения производственные, складские, торговые, административные и другие относятся к пассивной части основных производственных фондов. Основные производственные фонды со временем изнашиваются, утрачивая свои первоначальные эксплуатационные качества. Экономическая сущность износа основных производственных фондов проявляется в том, что они в процессе производства постепенно переносят свою стоимость на вновь создаваемый продукт [14]. Износ зданий подразделяется на моральный и физический. В ходе эксплуатации, здания подвергаются многочисленным природным, технологическим и другим воздействиям, они должны учитываться в проекте при выборе материалов, конструкций и т.п. Однако на практике характеристики строительных материалов и конструкций могут отличаться от установленных ГОСТом, в результате воздействия многих факторов может привести к ускоренному износу зданий. Таким образом, износ зданий очень разнообразен и сложен; на его предупреждение расходуются значительные материальные средства. Рациональная эксплуатация зданий, правильное техническое обслуживание являются профилактическими мерами предотвращения преждевременного износа. Физический износ пассивной части основных фондов определяется спросом и условиями их эксплуатации, решениями, принятыми в проекте (конструкции, материалы) и внешними воздействиями на рассматриваемые здания. [15] Моральный износ (моральное старение) зданий только пропорционален времени и не зависит от условий и факторов, определяющих физический износ. Моральный износ определяется научно-техническим прогрессом в технологии производства строительных материалов, изделий, конструкций, обору 49 дования и строительно-монтажных работ. Моральное старение может быть вызвано функциональными и внешними признаками. К функциональным признакам относятся несоответствие планировки и функциональных возможностей здания современным требованиям в технологии и организации его использования. [34] В результате этого может происходить уменьшение стоимости из-за избытка или недостаточности площадей, неудобной планировки, недостаточных качественных характеристик элементов здания. Кроме этого возможны несоответствия во внешнем и внутреннем оформлении помещений текущим требованиям рынка. Величину морального износа в этом случае можно установить путем определения величины потерь от снижения арендной платы при сдаче в аренду помещений. Это снижение может быть установлено по сравнению с аналогичными объектами, более полно отвечающими современным требованиям. Моральный износ может возникнуть при наличии избыточных потребительских качеств недвижимости. Количество "излишних элементов" обычно увеличивается с возрастом недвижимости, так как каждый ее пользователь обычно приспосабливает помещение к условиям своей работы. Избыточные элементы недвижимости не добавляют дополнительной потребительской стоимости объекту, а превышают издержки при эксплуатации. Например, застройщик решает установить систему внутренней связи и центральное кондиционирование. Издержки по установке этих элементов в сумме составляют 100 тыс. рублей. В то же время, если, например, эти элементы добавили к общей рыночной стоимости только 80 тыс. рублей, то убыток от их установки составит 20 тыс рублей и будет отражать моральный износ, связанный с избыточными потребительскими качествами. Моральный износ, вызванный внешними признаками, можно характеризовать как специфическое старение окружения. Он представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости фактора |