|
рыночной стоимости только 80 тыс. рублей, то убыток от их установки составит 20 тыс рублей и будет отражать моральный износ, связанный с избыточными потребительскими качествами. Моральный износ, вызванный внешними признаками, можно характеризовать как специфическое старение окружения. Он представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости факторами. [38]. Это присуще недвижимости в силу ее фиксированного местоположения. Развитие инфраструктуры города, изменения в его планировке и застройке будут влиять на стоимость нежилых объектов, как повышая так и понижая ее. Моральный износ может также проявляться конкуренцией на местном рынке недвижимости, например, если предложение помещений и зданий существенно превышает спрос на них. Величину износа в этом случае можно измерить также потерями от недобора арендной платы или рассчитать, определив связанные пары продаж. Пара должна включать проданные объекты недвижимости, на один из которых повлиял этот фактор износа, а на другой не оказал такого воздействия. Каждое здание характеризуется обоими видами износа физическим и моральным, но на практике нередко определяющим является один из видов износа. Например, устарела технология производства и приходится перестраивать здание, хотя находится оно в хорошем физическом состоянии. Или. наоборот, здание стало совсем ветхим и его необходимо сносить или реконструировать, хотя оно еще пригодно по функционального назначению. Но методики, позволяющей одновременно учитывать оба вида износа зданий, пока нет. При реконструкции морально устаревших зданий, техническое состояние которых еще позволяет им действовать, появляются убытки, которые не проявляются в явной форме. Так, например, научно-технический прогресс, выражающийся в изменении строительной продукции и технологии ее изготовления, вызывает реконструкцию производственных 50 |
49 дования и строительно-монтажных работ. Моральное старение может быть вызвано функциональными и внешними признаками. К функциональным признакам относятся несоответствие планировки и функциональных возможностей здания современным требованиям в технологии и организации его использования. [34] В результате этого может происходить уменьшение стоимости из-за избытка или недостаточности площадей, неудобной планировки, недостаточных качественных характеристик элементов здания. Кроме этого возможны несоответствия во внешнем и внутреннем оформлении помещений текущим требованиям рынка. Величину морального износа в этом случае можно установить путем определения величины потерь от снижения арендной платы при сдаче в аренду помещений. Это снижение может быть установлено по сравнению с аналогичными объектами, более полно отвечающими современным требованиям. Моральный износ может возникнуть при наличии избыточных потребительских качеств недвижимости. Количество "излишних элементов" обычно увеличивается с возрастом недвижимости, так как каждый ее пользователь обычно приспосабливает помещение к условиям своей работы. Избыточные элементы недвижимости не добавляют дополнительной потребительской стоимости объекту, а превышают издержки при эксплуатации. Например, застройщик решает установить систему внутренней связи и центральное кондиционирование. Издержки по установке этих элементов в сумме составляют 100 тыс. рублей. В то же время, если, например, эти элементы добавили к общей рыночной стоимости только 80 тыс. рублей, то убыток от их установки составит 20 тыс рублей и будет отражать моральный износ, связанный с избыточными потребительскими качествами. Моральный износ, вызванный внешними признаками, можно характеризовать как специфическое старение окружения. Он представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости фактора 50 ми. [38]. Это присуще недвижимости в силу ее фиксированного местоположения. Развитие инфраструктуры города, изменения в его планировке и застройке будут влиять на стоимость нежилых объектов, как повышая так и понижая ее. Моральный износ может также проявляться конкуренцией на местном рынке недвижимости, например, если предложение помещений и зданий существенно превышает спрос на них. Величину износа в этом случае можно измерить также потерями от недосбора арендной платы или рассчитать, определив связанные пары продаж. Пара должна включать проданные объекты недвижимости, на один из которых повлиял этот фактор износа, а на другой не оказал такого воздействия. Каждое здание характеризуется обоими видами износа физическим и моральным, но на практике нередко определяющим является один из видов износа. Например, устарела технология производства и приходится перестраивать здание, хотя находится оно в хорошем физическом состоянии. Или, наоборот, здание стало совсем ветхим и его необходимо сносить или реконструировать, хотя оно еще пригодно по функционального назначению. Но методики, позволяющей одновременно учитывать оба вида износа зданий, пока нет. При реконструкции морально устаревших зданий, техническое состояние которых еще позволяет им действовать, появляются убытки, которые не проявляются в явной форме. Так, например, научно-технический прогресс, выражающийся в изменении строительной продукции и технологии ее изготовления, вызывает реконструкцию производственных зданий, которые по своему техническому состоянию еще способны находится в эксплуатации. Таким образом, для достижения экономического эффекта использования зданий возникает необходимость сближения сроков их морального и физического износа. Такое сближение может осуществляться за счет увеличения сроков морального износа, снижения излишней долговечности зданий, более интенсив |