|
Технические, экономические, функциональные, социальные, эстетические и экологические свойства являются наиболее значимыми для потребителя при выборе объекта недвижимости и определении его цены. Перечисленные свойства могут быть положены в основу классификации требований потребителя к качеству реконструированного объекта (рис 2). 2.3. Влияние качественных характеристик инфраструктуры предприятий на стоимость реконструкции Л Рынок всегда существовал при соблюдении условия "продавецпокупатель", через их взаимосвязь. При управлении качеством производитель должен понять для себя может ли потребность превратиться в спрос. Коньюктура может складываться положительно для производителя в случае превышения спроса над предложением. Но может быть и неблагоприятной, то есть предложение превышает спрос. При анализе *« коныоктуры потребностей, спроса и предложения необходимо иметь в виду противодействие конкурентов, издержки производства при разных объемах выпуска, уровень рентабельности, коммерческий успех. Государство оказывает воздействие на спрос и предложение в часта формирования стоимости объектов. Эти политические решения играют не менее важную роль в формировании текущей рыночной стоимости, чем различия в качестве и покупательской способности потребителей. Для определения стоимости недвижимости существуют три традиционных подхода [12]: »> подход с точки зрения строительных затрат (издержек); подход с точки зрения сравнимых (сопоставимых) продаж; подход с точки зрения дохода (капитализации дохода). 57 |
55 строительных материалов и конструкций. Группа показателей эстетических свойств характеризует художественное выражение архитектурного решения. Критерий эстетичности показатель степени соответствия окружающей застройки и природной среде. Группа технико-экономических показателей характеризует широкий комплекс объемно-планировочных (этажность, высота потолков, площадь объекта) и стоимостных (сметная стоимость, расход материалов) свойств. Группа показателей экологических характеризует состояние окружающей среды. Критерий оптимизации достижение максимальной безопасности деятельности людей. Таким образом, установление условий, влияющих на формирование и проявление качества объекта реконструкции, позволяет представить качественный стандарт конкретного объекта. Поскольку требования к качеству объекта реконструкции всегда будут опережать реальные возможности его достижения, то качественный стандарт в любой период будет ограничиваться экономическими критериями: запрос затраты на его осуществление покупательская способность корректировка запроса. Технические, экономические, функциональные, социальные, эстетические и экологические свойства являются наиболее значимыми для потребителя при выборе объекта недвижимости и определении его цены. Перечисленные свойства могут быть положены в основу классификации требований потребителя к качеству реконструированного объекта. (Рис. 2.2.) 57 2.2. Влияние качественных характеристик на стоимость объекта реконструкции Рынок всегда существовал при соблюдении условия "продавецпокупатель", через их взаимосвязь. При управлении качеством производитель должен понять для себя может ли потребность превратиться в спрос. Коньюктура может складываться положительно для производителя в случае превышения спроса над предложением. Но может быть и неблагоприятной, то есть предложение превышает спрос. При анализе коньюктуры потребностей, спроса и предложения необходимо иметь в виду противодействие конкурентов, издержки производства при разных объемах выпуска, уровень рентабельности, коммерческий успех. Государство оказывает воздействие на спрос и предложение в части формирования стоимости объектов. Эти политические решения играют не менее важную роль в формировании текущей рыночной стоимости, чем различия в качестве и покупательской способности потребителей. Для определения стоимости недвижимости существуют три традиционных подхода[12]: подход с точки зрения строительных затрат (издержек); подход с точки зрения сравнимых (сопоставимых) продаж; подход с точки зрения дохода (капитализации дохода). Применение затратного подхода не представляет возможности оценщику произвести расчет рыночной стоимости имущества. Производится расчет стоимости здания, сооружения и связанных с ним улучшений и расчет величины физического и морального износа. Затем производится вычет суммарной величины рассчитанного износа из издержек на воспроизводство или замещение улучшений с целью получения итогового показателя стоимости улучшений. Таким образом, текущая рыночная стоимость недвижимости (8_) устанавливается на уровне, обеспечивающем покрытие понесенных при ре |