|
*!* I I Применение затратного подхода не представляет возможности оценщику произвести расчет рыночной стоимости имущества. Производится расчет стоимости здания, сооружения и связанных с ним улучшений и расчет величины физического и морального износа. Затем производится вычет суммарной величины рассчитанного износа из издержек на воспроизводство или замещение улучшений с целью получения итогового показателя стоимости улучшений. Таким образом, текущая рыночная стоимость недвижимости (С) устанавливается на уровне, обеспечивающем покрытие понесенных при реконструкции расходов (2) и полученной застройщиком прибыли (Р). Такой подход был характерен при административно-командной системе планирования, нет свободного рынка, нет рыночной коныоктуры. Подход с точки зрения сопоставимых продаж основывается на непосредственном сравнении оцениваемого объекта недвижимости с другими, проданными или включенными в список на продажу. Возникает текущая рыночная стоимость объекта. При использовании капитализации дохода оценщики измеряют текущую рыночную стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи капитализируются в текущую рыночную стоимость. (4) где: С рыночная стоимость объекта; Д доход от владения имуществом; ЫК норма капитализации Доход от владения имуществом рассчитывается как разница между валовым доходом (например, арендные поступления) и постоянными расходами (эксплуатационные, налоги) согласно составленной калькуляции. Например, имеется информация об объекте, сопоставимая с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 150 тыс. у.е. и имела доход в размере 30 тыс. у.е. Норма капитализации равна 58 |
57 2.2. Влияние качественных характеристик на стоимость объекта реконструкции Рынок всегда существовал при соблюдении условия "продавецпокупатель", через их взаимосвязь. При управлении качеством производитель должен понять для себя может ли потребность превратиться в спрос. Коньюктура может складываться положительно для производителя в случае превышения спроса над предложением. Но может быть и неблагоприятной, то есть предложение превышает спрос. При анализе коньюктуры потребностей, спроса и предложения необходимо иметь в виду противодействие конкурентов, издержки производства при разных объемах выпуска, уровень рентабельности, коммерческий успех. Государство оказывает воздействие на спрос и предложение в части формирования стоимости объектов. Эти политические решения играют не менее важную роль в формировании текущей рыночной стоимости, чем различия в качестве и покупательской способности потребителей. Для определения стоимости недвижимости существуют три традиционных подхода[12]: подход с точки зрения строительных затрат (издержек); подход с точки зрения сравнимых (сопоставимых) продаж; подход с точки зрения дохода (капитализации дохода). Применение затратного подхода не представляет возможности оценщику произвести расчет рыночной стоимости имущества. Производится расчет стоимости здания, сооружения и связанных с ним улучшений и расчет величины физического и морального износа. Затем производится вычет суммарной величины рассчитанного износа из издержек на воспроизводство или замещение улучшений с целью получения итогового показателя стоимости улучшений. Таким образом, текущая рыночная стоимость недвижимости (8_) устанавливается на уровне, обеспечивающем покрытие понесенных при ре 58 конструкции расходов (2) и полученной застройщиком прибыли (Р). Такой подход был характерен при административно-командной системе планирования, нет свободного рынка, нет рыночной коньюктуры. Подход с точки зрения сопоставимых продаж основывается на непосредственном сравнении оцениваемого объекта недвижимости с другими, проданными или включенными в список на продажу. Возникает текущая рыночная стоимость объекта. При использовании капитализации дохода оценщики измеряют текущую рыночную стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи капитализируются в текущую рыночную стоимость. ОБ/Ж, (2.1.) где: Срыночная стоимость объекта; Бдоход от владения имуществом; Жнорма капитализации Доход от владения имуществом рассчитывается как разница между валовым доходом (например, арендные поступления) и постоянными расходами (эксплуатационные, налоги) согласно составленной калькуляции. Например, имеется информация об объекте, сопоставимая с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 150 тыс. у.е. и имела доход в размере 30 тыс. у.е. Норма капитализации равна 0,20. Специфическими данными при применении такого подхода для оценки объектов реконструкции являются: ожидаемый валовый доход, вероятность сокращения валового дохода из-за отсутствия полной загрузки объекта или убытков от недосбора причитающейся арендной платы, ожидаемые эксплуатационные расходы, продолжительность потока доходов от владения объектом, предполагаемый доход от перепродажи объекта. |