|
0,20. Специфическими данными при применении такого подхода для оценки объектов реконструкции являются: ожидаемый валовый доход, вероятность сокращения валового дохода из-за отсутствия полной загрузки объекта или убытков от не добора причитающейся арендной платы, ожидаемые эксплуатационные расходы, продолжительность потока доходов от владения объектом, предполагаемый доход от перепродажи объекта. После установления доходов и расходов определяется чисто операционный доход, который и преобразуется в текущую рыночную стоимость в процессе капитализации. Норму капитализации получают на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов. Изучение и анализ данных для такого подхода основывается на существующей взаимосвязи спроса и предложения. При определении стоимости объекта реконструкции по потребительским свойствам возникает проблема выбора критерия качества. Проблема связана с тем, что качеству трудно дать объективную оценку. Любые определения уровня качества будут носить субъективный характер. А также невозможно учесть стоимость всех значимых факторов. Но для определения текущей рыночной стоимости необходимо определить критерии качества и эффективности их использования. Для определения уровня качества недвижимости была создана методика [22]. Установление уровня качества происходит путем определения уровня каждого качественного параметра и перехода к совокупности параметров, характеризующих нежилые помещения. Установление всех без исключения параметров качества объекта практически невозможно, их численность должна быть достаточно ограниченная, но способная охарактеризовать заданную группу свойств в целом. Для всесторонней оценки качества необходимо определить место, роль и значение каждой группы свойств. Используемые в настоящее время показатели качества характеризуют лишь отдельные стороны и свойства, нс создавая общего представления о качестве нежилых помещений. Однако 59 |
58 конструкции расходов (2) и полученной застройщиком прибыли (Р). Такой подход был характерен при административно-командной системе планирования, нет свободного рынка, нет рыночной коньюктуры. Подход с точки зрения сопоставимых продаж основывается на непосредственном сравнении оцениваемого объекта недвижимости с другими, проданными или включенными в список на продажу. Возникает текущая рыночная стоимость объекта. При использовании капитализации дохода оценщики измеряют текущую рыночную стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи капитализируются в текущую рыночную стоимость. ОБ/Ж, (2.1.) где: Срыночная стоимость объекта; Бдоход от владения имуществом; Жнорма капитализации Доход от владения имуществом рассчитывается как разница между валовым доходом (например, арендные поступления) и постоянными расходами (эксплуатационные, налоги) согласно составленной калькуляции. Например, имеется информация об объекте, сопоставимая с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана за 150 тыс. у.е. и имела доход в размере 30 тыс. у.е. Норма капитализации равна 0,20. Специфическими данными при применении такого подхода для оценки объектов реконструкции являются: ожидаемый валовый доход, вероятность сокращения валового дохода из-за отсутствия полной загрузки объекта или убытков от недосбора причитающейся арендной платы, ожидаемые эксплуатационные расходы, продолжительность потока доходов от владения объектом, предполагаемый доход от перепродажи объекта. 59 После установления доходов и расходов определяется чисто операционный доход, который и преобразуется в текущую рыночную стоимость в процессе капитализации. Норму капитализации получают на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов. Изучение и анализ данных для такого подхода основывается на существующей взаимосвязи спроса и предложения. При определении стоимости объекта реконструкции по потребительским свойствам возникает проблема выбора критерия качества. Проблема связана с тем, что качеству трудно дать объективную оценку. Любые определения уровня качества будут носить субъективный характер. А также невозможно учесть стоимость всех значимых факторов. Но для определения текущей рыночной стоимости необходимо определить критерии качества и эффективности их использования. Для определения уровня качества недвижимости была создана методика [22]. Установление уровня качества происходит путем определения уровня каждого качественного параметра и перехода к совокупности параметров, характеризующих нежилые помещения. Установление всех без исключения параметров качества объекта практически невозможно, их численность должна быть достаточно ограниченная, но способная охарактеризовать заданную группу свойств в целом. Для всесторонней оценки качества необходимо определить место, роль и значение каждой группы свойств. Используемые в настоящее время показатели качества характеризуют лишь отдельные стороны и свойства, не создавая общего представления о качестве нежилых помещений. Однако необходимо иметь возможность соизмерять потребительские стоимости помещений различного качественного уровня. Измерить качество определенного типа недвижимости можно путем его сравнения с уровнем качества аналогичного объекта недвижимости. При этом определение качественных изменений сводится к выявлению тех параметров, при помощи которых можно следить за изменениями качества иссле59 |