|
I Г'Ч необходимо иметь возможность соизмерять потребительские стоимости помещений различного качественного уровня. Измерить качество определенного типа недвижимости можно путем его сравнения с уровнем качества аналогичного объекта недвижимости. При этом определение качественных изменений сводится к выявлению тех параметров, при помощи которых можно следить за изменениями качества исследуемого объекта. Основой такого метода служит выражение количественной связи между свойствами недвижимости, образующимися в процессе его создания (проект-реконструкция) в соответствии с требованиями стандартов и определенным результатом эксплуатации (между производственным и потребительским качеством). Несмотря на оторванность проявления этих двух периодов времени, они находятся в тесной взаимосвязи, так как конкретный результат эксплуатации проявление потребительских свойств определяется как производственным качеством, так и вариациями условий эксплуатации. Однако зависимость результатов эксплуатации только от производственного качества является неполной. Выражается это в том, что при одних и тех же значениях какого-либо параметра производственного качества, может иметь место различная величина потребительского качества. В месте с тем, производственное качество, будучи объективным свойством недвижимости, не имеет отношения к условиям эксплуатации. Это обстоятельство позволяет рассматривать проявление производственного качества недвижимости в процессе его эксплуатации в неизменных, зафиксированных условиях потребления. Поэтому сводная социально-экономическая оценка качества должна основываться на выявлении связей между характеристиками потребительского и производственного качества. Это означает, что при оценке качества объекта реконструкции необходимо не только фиксировать 60 |
59 После установления доходов и расходов определяется чисто операционный доход, который и преобразуется в текущую рыночную стоимость в процессе капитализации. Норму капитализации получают на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов. Изучение и анализ данных для такого подхода основывается на существующей взаимосвязи спроса и предложения. При определении стоимости объекта реконструкции по потребительским свойствам возникает проблема выбора критерия качества. Проблема связана с тем, что качеству трудно дать объективную оценку. Любые определения уровня качества будут носить субъективный характер. А также невозможно учесть стоимость всех значимых факторов. Но для определения текущей рыночной стоимости необходимо определить критерии качества и эффективности их использования. Для определения уровня качества недвижимости была создана методика [22]. Установление уровня качества происходит путем определения уровня каждого качественного параметра и перехода к совокупности параметров, характеризующих нежилые помещения. Установление всех без исключения параметров качества объекта практически невозможно, их численность должна быть достаточно ограниченная, но способная охарактеризовать заданную группу свойств в целом. Для всесторонней оценки качества необходимо определить место, роль и значение каждой группы свойств. Используемые в настоящее время показатели качества характеризуют лишь отдельные стороны и свойства, не создавая общего представления о качестве нежилых помещений. Однако необходимо иметь возможность соизмерять потребительские стоимости помещений различного качественного уровня. Измерить качество определенного типа недвижимости можно путем его сравнения с уровнем качества аналогичного объекта недвижимости. При этом определение качественных изменений сводится к выявлению тех параметров, при помощи которых можно следить за изменениями качества иссле59 60 дуемого объекта. Основой такого метода служит выражение количественной связи между свойствами недвижимости, образующимися в процессе его создания (проект-реконструкция) в соответствии с требованиями стандартов и определенным результатом эксплуатации (между производственным и потребительским качеством). Несмотря на оторванность проявления этих двух периодов времени, они находятся в тесной взаимосвязи, так как конкретный результат эксплуатации проявление потребительских свойств определяется как производственным качеством, так и вариациями условий эксплуатации. Однако зависимость результатов эксплуатации только от производственного качества является неполной. Выражается это в том, что при одних и тех же значениях какого-либо параметра производственного качества, может иметь место различная величина потребительского качества. В месте с тем, производственное качество, будучи объективным свойством недвижимости, не имеет отношения к условиям эксплуатации. Это обстоятельство позволяет рассматривать проявление производственного качества недвижимости в процессе его эксплуатации в неизменных, зафиксированных условиях потребления. Поэтому сводная социально-экономическая оценка качества должна основываться на выявлении связей между характеристиками потребительского и производственного -качества. Это означает, что при оценке качества объекта реконструкции необходимо не только фиксировать относительное его удорожание или удешевление, но и учитывать его эффективность в сфере потребления. Для оценки стоимости объекта недвижимости рассмотрим методику, основанную на потребительских свойствах оцениваемого здания. [22] Первоначально определялся фактор потребительского качества Тр*. Тр;=Ё Нр1С/ХХ нР*с, 1 1 60 где: (2.2.) |