|
относительное его удорожание или удешевление, но и учитывать его эффективность в сфере потребления. Для оценки стоимости объекта недвижимости рассмотрим методику, основанную на потребительских свойствах оцениваемого здания. [22] Первоначально определялся фактор потребительского качества Трь 2'нр, Цнр„ т I I где: Тр; фактор; Нр4соценка р1 фактору "с" участником. Классификация элементов делилась по следующим признакам: объемно-планировочные решения, техническое состояние, санитарногигиенические условия. Оценка, выставленная каждому элементу качества, определялась как среднеарифметическое оценок, выставленных экспертами р1 элементу качества. Умножением среднеарифметической оценки на фактор качества (сцэ1*Тр1) получалась средневзвешанная оценка. Комплексный показатель (О) качества определялся путем суммирования всех средневзвешанных оценок по каждому элементу качества. Затем по информации об имеющихся продажах аналогичных объектах подбиралось здание, у которого комплексные показатели примерно равны. Стоимость оцениваемого объекта определялась по формуле: С = С1 + [(Л:-Ю)хС1] к\ (6) где: Сстоимость оцениваемого объекта, С1стоимость аналогичного объекта; К комплексный показатель потребительского качества оцениваемого объекта; 61 |
60 дуемого объекта. Основой такого метода служит выражение количественной связи между свойствами недвижимости, образующимися в процессе его создания (проект-реконструкция) в соответствии с требованиями стандартов и определенным результатом эксплуатации (между производственным и потребительским качеством). Несмотря на оторванность проявления этих двух периодов времени, они находятся в тесной взаимосвязи, так как конкретный результат эксплуатации проявление потребительских свойств определяется как производственным качеством, так и вариациями условий эксплуатации. Однако зависимость результатов эксплуатации только от производственного качества является неполной. Выражается это в том, что при одних и тех же значениях какого-либо параметра производственного качества, может иметь место различная величина потребительского качества. В месте с тем, производственное качество, будучи объективным свойством недвижимости, не имеет отношения к условиям эксплуатации. Это обстоятельство позволяет рассматривать проявление производственного качества недвижимости в процессе его эксплуатации в неизменных, зафиксированных условиях потребления. Поэтому сводная социально-экономическая оценка качества должна основываться на выявлении связей между характеристиками потребительского и производственного -качества. Это означает, что при оценке качества объекта реконструкции необходимо не только фиксировать относительное его удорожание или удешевление, но и учитывать его эффективность в сфере потребления. Для оценки стоимости объекта недвижимости рассмотрим методику, основанную на потребительских свойствах оцениваемого здания. [22] Первоначально определялся фактор потребительского качества Тр*. Тр;=Ё Нр1С/ХХ нР*с, 1 1 60 где: (2.2.) 61 Трг фактор 1 Нр*соценка р1 фактору "с" участником. Классификация элементов делилась по следующим признакам: объемнопланировочные решения, техническое состояние, санитарно-гигиенические условия. Оценка, выставленная каждому элементу качества, определялась как среднеарифметическое оценок, выставленных экспертами р* элементу качества. Умножением среднеарифметической оценки на фактор качества (цр;*ТР0 получалась средневзвешанная оценка. Комплексный показатель (О) качества определялся путем суммирования всех средневзвешанных оценок по каждому элементу качества. Затем по информации об имеющихся продажах аналогичных объектах подбиралось здание, у которого комплексные показатели примерно равны. Стоимость оцениваемого объекта определялась по формуле: 3= 51+ [(К-К1)х51]/К1, (2.3.) где: 3стоимость оцениваемого объекта, 81стоимость аналогичного объекта; Ккомплексный показатель потребительского качества оцениваемого объекта; К1комплексный показатель потребительского качества аналогичного объекта. Основой данного метода служит количественного выражение качественного уровня потребительского качества. Но ограниченность данной методики состоит в том, что для расчетов приглашаются всего три участника (эксперта), классификация потребительских качеств и элементов требует дополнений (по трем основным видам недвижимости : складское, офисное и торговое помещение), для точности расчетов текущей рыночной стоимости объек61 74 Оценка, выставленная каждому элементу качества определяется как среднеарифметическое оценок, выставленных экспертами р1 элементу качества. Умножением среднеарифметической оценки на фактор (цР*%0 получаем средневзвешанную оценку. Комплексный показатель качества определяется путем суммирования всех средневзвешанных оценок по каждому элементу качества. Рекомендуется для точности расчетов приглашать не менее шести экспертов. Необходимо рассчитать комплексный показатель потребительского качества для основных типов недвижимости: складских, офисных и торговых по трем уровням выражения: помещения, здания и района. Оптимальное значение общего показателя потребительского качества определяет равенство единице. Полученный показатель потребительского качества свидетельствует о том, что условия пользования зданием не удовлетворяют требованиям потенциальных потребителей недвижимого имущества. Таблицы «Офис на уровне здания», «Офис на уровне района», Магазин на уровне помещения, здания, района. Склад на уровне помещения, здания, района подробно разобраны в Приложении. На общий показатель потребительского качества можно опираться при составлении «Бизнес-плана», использовать как аргумент при взятии банковского кредита на приобретение офиса, для принятия решения о взятии помещения в аренду, принимать решения на торгах и аукционах. 74 |