|
Оценка, выставленная каждому элементу качества определяется как среднеарифметическое оценок, выставленных экспертами р\ элементу качества. Умножением среднеарифметической оценки на фактор (ярг1р0 получаем средневзвешанную оценку. Комплексный показатель качества определяется путем суммирования всех средневзвешанных оценок по каждому элементу качества. Рекомендуется для точности расчетов приглашать не менее шести экспертов. Необходимо рассчитать комплексный показатель потребительского качества для основных типов недвижимости: складских, офисных и торговых по трем уровням выражения: помещения, здания и района. Оптимальное значение общего показателя потребительского качества определяет равенство единице. Полученный показатель потребительского качества свидетельствует о том, что условия пользования зданием не удовлетворяют требованиям потенциальных потребителей недвижимого имущества. Таблицы «Офис на уровне здания», «Офис на уровне района». Магазин на уровне помещения, здания, района. Склад на уровне помещения, здания, района подробно разобраны в приложении. На общий показатель потребительского качества можно опираться при составлении «Бизнес-плана», использовать как аргумент при взятии банковского кредита на приобретение офиса, для принятия решения о взятии помещения в аренду, принимать решения на торгах и аукционах. Использование комплексного (общего) показателя потребительского качества при определении стоимости объекта реконструкции. Допустим, имеется в наличии некий информационный массив данных о ценах заключенных и состоявшихся сделок С) в конкретном регионе по «-му количеству нежилых объектов. Используя эти данные, необходимо определить текущую рыночную стоимость нежилого объекта С, предлагаемого к оценке перед возможной его продажей, покупкой или 75 |
61 Трг фактор 1 Нр*соценка р1 фактору "с" участником. Классификация элементов делилась по следующим признакам: объемнопланировочные решения, техническое состояние, санитарно-гигиенические условия. Оценка, выставленная каждому элементу качества, определялась как среднеарифметическое оценок, выставленных экспертами р* элементу качества. Умножением среднеарифметической оценки на фактор качества (цр;*ТР0 получалась средневзвешанная оценка. Комплексный показатель (О) качества определялся путем суммирования всех средневзвешанных оценок по каждому элементу качества. Затем по информации об имеющихся продажах аналогичных объектах подбиралось здание, у которого комплексные показатели примерно равны. Стоимость оцениваемого объекта определялась по формуле: 3= 51+ [(К-К1)х51]/К1, (2.3.) где: 3стоимость оцениваемого объекта, 81стоимость аналогичного объекта; Ккомплексный показатель потребительского качества оцениваемого объекта; К1комплексный показатель потребительского качества аналогичного объекта. Основой данного метода служит количественного выражение качественного уровня потребительского качества. Но ограниченность данной методики состоит в том, что для расчетов приглашаются всего три участника (эксперта), классификация потребительских качеств и элементов требует дополнений (по трем основным видам недвижимости : складское, офисное и торговое помещение), для точности расчетов текущей рыночной стоимости объек61 74 Оценка, выставленная каждому элементу качества определяется как среднеарифметическое оценок, выставленных экспертами р1 элементу качества. Умножением среднеарифметической оценки на фактор (цР*%0 получаем средневзвешанную оценку. Комплексный показатель качества определяется путем суммирования всех средневзвешанных оценок по каждому элементу качества. Рекомендуется для точности расчетов приглашать не менее шести экспертов. Необходимо рассчитать комплексный показатель потребительского качества для основных типов недвижимости: складских, офисных и торговых по трем уровням выражения: помещения, здания и района. Оптимальное значение общего показателя потребительского качества определяет равенство единице. Полученный показатель потребительского качества свидетельствует о том, что условия пользования зданием не удовлетворяют требованиям потенциальных потребителей недвижимого имущества. Таблицы «Офис на уровне здания», «Офис на уровне района», Магазин на уровне помещения, здания, района. Склад на уровне помещения, здания, района подробно разобраны в Приложении. На общий показатель потребительского качества можно опираться при составлении «Бизнес-плана», использовать как аргумент при взятии банковского кредита на приобретение офиса, для принятия решения о взятии помещения в аренду, принимать решения на торгах и аукционах. 74 75 2.3.3. Использование комплексного (общего) показателя потребительского качества при определении стоимости объекта реконструкции Допустим, имеется в наличии некий информационный массив данных о ценах заключенных и состоявшихся сделок 3) в конкретном регионе по п-му количеству нежилых объектов. Используя эти данные, необходимо определить текущую рыночную стоимость нежилого объекта 8, предлагаемого к оценке перед возможной его продажей, покупкой или сдачей в аренду в условиях рынка. Для каждого из объектов определяются комплексные показатели потребительского качества При экспертной оценке высоко опытным оценщиком недвижимости достаточно для анализа принять данные не менее 4-х сопоставимых объектов. Абсолютные значения комплексных показателей потребительского качества 15 сопоставимых нежилых объектов должны быть близкими между собой. Корректировку итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта выполняет опытный эксперт-оценщик по условиям коньюктуры рынка. Необходимо из 15 объектов выбрать минимум два примерно равных по стоимости, соответственно показателей потребительского качества (К) будет также два. 3 = 3 1 + {[(К-К1)*(52-51)] / (К2-К1)}, (2.8.) где: 8стоимость искомого объекта, 81стоимость аналога №1 ; 82стоимость аналога №2; Ккомплексный показатель потребительского качества оцениваемого объекта; 75 |