|
сдачей в аренду в условиях рынка. Для каждого из объектов определяются комплексные показатели потребительского качества При экспертной оценке высоко опытным оценщиком недвижимости достаточно для анализа принять данные не менее 4-х сопоставимых объектов. Абсолютные значения комплексных показателей потребительского качества 15 сопоставимых нежилых объектов должны быть близкими между собой. Корректировку итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта выполняет опытный эксперт-оценщик по условиям коиыоктуры рынка. Необходимо из 15 объектов выбрать минимум два примерно равных по стоимости, соответственно показателей потребительского качества (К) будет также два. С=С1+ (к-к\у(сг-с\) К2-К1 (11) где: С стоимость искомого объекта, С1 стоимость аналога №1; С2 стоимость аналога №2; К комплексный показатель потребительского качества оцениваемого объекта; К! комплексный показатель потребительского качества первого объекта; К2 комплексный показатель потребительского качества второго объекта. Пример. В информационном массиве имеются данные о 15 проданных торговых помещениях одинаковой площади. Необходимо вычислить стоимость выставляемого на продажу аналогичного помещения. Известен комплексный показатель потребительского качества 1,031. 76 |
61 Трг фактор 1 Нр*соценка р1 фактору "с" участником. Классификация элементов делилась по следующим признакам: объемнопланировочные решения, техническое состояние, санитарно-гигиенические условия. Оценка, выставленная каждому элементу качества, определялась как среднеарифметическое оценок, выставленных экспертами р* элементу качества. Умножением среднеарифметической оценки на фактор качества (цр;*ТР0 получалась средневзвешанная оценка. Комплексный показатель (О) качества определялся путем суммирования всех средневзвешанных оценок по каждому элементу качества. Затем по информации об имеющихся продажах аналогичных объектах подбиралось здание, у которого комплексные показатели примерно равны. Стоимость оцениваемого объекта определялась по формуле: 3= 51+ [(К-К1)х51]/К1, (2.3.) где: 3стоимость оцениваемого объекта, 81стоимость аналогичного объекта; Ккомплексный показатель потребительского качества оцениваемого объекта; К1комплексный показатель потребительского качества аналогичного объекта. Основой данного метода служит количественного выражение качественного уровня потребительского качества. Но ограниченность данной методики состоит в том, что для расчетов приглашаются всего три участника (эксперта), классификация потребительских качеств и элементов требует дополнений (по трем основным видам недвижимости : складское, офисное и торговое помещение), для точности расчетов текущей рыночной стоимости объек61 75 2.3.3. Использование комплексного (общего) показателя потребительского качества при определении стоимости объекта реконструкции Допустим, имеется в наличии некий информационный массив данных о ценах заключенных и состоявшихся сделок 3) в конкретном регионе по п-му количеству нежилых объектов. Используя эти данные, необходимо определить текущую рыночную стоимость нежилого объекта 8, предлагаемого к оценке перед возможной его продажей, покупкой или сдачей в аренду в условиях рынка. Для каждого из объектов определяются комплексные показатели потребительского качества При экспертной оценке высоко опытным оценщиком недвижимости достаточно для анализа принять данные не менее 4-х сопоставимых объектов. Абсолютные значения комплексных показателей потребительского качества 15 сопоставимых нежилых объектов должны быть близкими между собой. Корректировку итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта выполняет опытный эксперт-оценщик по условиям коньюктуры рынка. Необходимо из 15 объектов выбрать минимум два примерно равных по стоимости, соответственно показателей потребительского качества (К) будет также два. 3 = 3 1 + {[(К-К1)*(52-51)] / (К2-К1)}, (2.8.) где: 8стоимость искомого объекта, 81стоимость аналога №1 ; 82стоимость аналога №2; Ккомплексный показатель потребительского качества оцениваемого объекта; 75 76 К1комплексный показатель потребительского качества первого объекта. К2комплексный показатель потребительского качества второго объекта. Пример. В информационном массиве имеются данные о 15 проданных торговых помещениях одинаковой площади. Необходимо вычислить стоимость выставляемого на продажу аналогичного помещения. Известен комплексный показатель потребительского качества 1,031. Решение. Из 15 объектов выбираем два примерно равных по стоимости 81=150 тыс. у.е., 82= 156,2 тыс. у.е. Рассчитываем для них комплексный показатель потребительского качества К1 и К2. К1=0,973; К2= 1,043. Затем рассчитываем стоимость выставляемого на продажу объекта: 8= 150+ [(1,031-0,973)*(156,2-150)]/ (1,043-0,973) =155,1 тыс. у.е. Следовательно, стоимость торгового помещения, выставленного на продажу равна 155,1 тыс. у.е. Приведенная выше методика расчета стоимости помещений на основе потребительских качеств может быть широко применена для совершения сделок купли-продажи, мены, залога, сдачи в аренду помещений. Применение указанной методики позволит провести продавцу или риэлтору предварительный, начальный расчет стоимости на рынке, который затем должен быть откорректирован при уточнении условий совершения операций с объектами недвижимости. Основная задача при реконструкции всемерное сокращение продолжительности работ. Главный, влияющий на это фактор большие процентные ставки 76 |