|
должны обладать необходимыми потребительскими качествами. Для сохранения и увеличения потребительских качеств объектов требуется их своевременная реконструкция. Предлагаемая в работе методика оценки стоимости подлежащих реконструкции зданий, основанная на потребительских качествах направлена на совершенствование механизма управления нежилым фондом города. Применение методики на начальной (прединвестиционной) стадии проекта позволит организаторам-инвесторам рассчитать наиболее выгодный вариант инвестирования в недвижимость, а при получении отрицательного результата, избежать убытков. На рис.З показано, что после инвентаризации владельцем своего имущества, он (владелец) должен оценить его потребительские качества и получить стоимость по предлагаемой методике. Если потребительские качества объекта удовлетворяют запросам на рынке потенциальных потребителей, владелец принимает решение о дальнейшем коммерческого использовании объекта (продажа, аренда). Если не удовлетворяют, встает вопрос об улучшении потребительских качеств объекта за счет проведения реконструкции. Реконструкция объектов нежилого фонда решает задачи улучшения потребительских качеств помещения, здания, повышая их конкурентоспособность на рынке недвижимости. Реконструированные объекты обладают повышенной оценочной стоимостью по сравнению с аналогичными объектами, на которых ремонтные работы не проводились. Процесс реконструкции тесно связан с вложением значительных объемов инвестиций, поэтому для достижения эффективности мероприятий в инвестиционно строительной деятельности необходима научная подготовка, умение анализировать рыночную коньюктуру, прогнозировать на основе расчетов затраты и доходы [I]. Важными показателями являются продолжительность реконструкции, сроки окупаемости денежных вложений, размер прибыли и рентабельности. 79 |
80 Глава 3. Повышение обоснованности экономической оценки реконструкции нежилых зданий 3.1. Общие положения Ситуация на рынке недвижимости в настоящее время такова, что при сдаче имущества в аренду, при продаже объектов, заключении контрактов на реконструкцию, привела к инвестиционному спаду в области использования объектов нежилого фонда. С целью активизировать инвестиционную деятельность необходимо увеличение площадей для коммерческого использования. Такие площади должны обладать необходимыми потребительскими качествами. Для сохранения и увеличения потребительских качеств объектов требуется их своевременная реконструкция. Предлагаемая в работе методика оценки стоимости подлежащих реконструкции зданий, основанная на потребительских качествах направлена на совершенствование механизма управления нежилым фондом города. Применение методики на начальной (прединвестиционной) стадии проекта позволит организаторам-инвесторам рассчитать наиболее выгодный вариант инвестирования в недвижимость, а при получении отрицательного результата, избежать убытков. На рис. 3.1. показано, что после инвентаризации владельцем своего имущества, он (владелец) должен оценить его потребительские качества и получить стоимость по предлагаемой методике. Если потребительские качества объекта удовлетворяют запросам на рынке потенциальных потребителей, владелец принимает решение о дальнейшем коммерческого использовании объекта (продажа, аренда). Если не удовлетворяют, встает вопрос об улучшении потребительских качеств объекта за счет проведения реконструкции. 80 82 Реконструкция объектов нежилого фонда решает задачи улучшения потребительских качеств помещения, здания, повышая их конкурентоспособность на рынке недвижимости. Реконструированные объекты обладают повышенной оценочной стоимостью по сравнению с аналогичными объектами, на которых ремонтные работы не проводились. Процесс реконструкции тесно связан с вложением значительных объемов инвестиций, поэтому для достижения эффективности мероприятий в инвестиционно строительной деятельности необходима научная подготовка, умение анализировать рыночную коньюктуру, прогнозировать на основе расчетов затраты и доходы [1]. Важными показателями являются продолжительность реконструкции, сроки окупаемости денежных вложений, размер прибыли и рентабельности. Рыночный механизм выдвигает качественно новые требования к инвестиционной деятельности [9]. Возникает необходимость в информации о коньюктуре рынка. Возрастает значение своевременной информации о новых и эффективных технологиях, материалах, оборудовании, методах организации и управления производством. Для выбора направлений капитальных вложений и конкурентоспособного, в условиях рыночных отношений, инвестиционного проекта целесообразно особое внимание уделить вопросам окупаемости инвестиций, прибыльности, рентабельности и рассмотрения условий достижения этих показателей. На рис. 3.2. показана блок-схема оценки реконструкции с учетом структуры финансирования 82 |