|
Одним из важнейших результатов реформирования экономики в жилищно-коммунальном хозяйстве является возможность свободного выбора организационно-правовых форм и структуры управления. В тоже время эффективность системы управления характеризуется её влиянием на результаты производственной деятельности. Основная задача Управляющей компании обеспечение эффективного управления жилищным фондом, переданным ей в управление, а также своевременное предоставление жилищных и коммунальных услуг установленного договором качества и количества. Оценка деятельности управляющей организации даёт возможность проанализировать и оценить эффективность и профессионализм управления, выявлять его сильные слабые стороны. Прежде всего, в договоре на управление жилищным фондом необходимо закрепить критерии, с помощью которых будет контролироваться, и оцениваться деятельность управляющей организации. Такими критериями должны стать: качество и объём предоставляемых жилищно-коммунальных и прочих услуг; наличие и исполнение по объектных перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда; уровень сбора платежей за жилищно-коммунальные и прочие услуги; своевременность расчётов платежей согласно заключенным договорам с подрядными и ресурсоснабжающими организациями; отсутствие (снижение) задолженности перед подрядными организациями; отсутствие (снижение) количества жалоб населения на содержание и обслуживание жилья переданного в управление управляющей организации. Оценка деятельности управляющей организации, на основе разработанной собственником жилищного фонда системы критериев и показателей оценки в дальнейшем сможет непосредственно влиять на оплату 55 |
регламентирующими порядок предоставления жилищных и коммунальных услуг, денежные средства, полученные от оказания такого вида услуг, в полном объеме должны поступать в распоряжение управляющей организации и использоваться ей самостоятельно. Необходимо осуществлять оплату деятельности управляющей компании по организации выполнения работ по содержанию и ремонту объектов внешнего благоустройства, озеленению, уборке, содержанию и ремонту дорог только на договорной основе. Оплата услуг управляющей компании по организации выполнения работ по содержанию и ремонту объектов внешнего благоустройства и озеленению территории города (за исключением придомовой территории), уборке, содержанию и ремонту дорог должна осуществляться отдельно и независимо от деятельности по управлению жилищным и нежилым фондом. Стоимость этой деятельности управляющей организации должна устанавливаться в договорах с администрацией МО, либо лицом им уполномоченным (в Москве префектурой административного округа или Управой района) в стоимостном выражении. Вознаграждение управляющей организации за деятельность по управлению жилищным и нежилым фондом должно быть поставлено в зависимость от достижения установленного качества обслуживания, а также мер экономического поощрения и штрафных санкций, которые могут быть применены к управляющей организации в соответствии с договорами на управление. Основанием для такого порядка расчетов должны быть согласованные друг с другом условия договоров управляющей организации с уполномоченным органом исполнительной власти МО и физическими и юридическими лицами, имеющими в собственности жилые и нежилые помещения в домах, управляемых управляющей организацией. Установление размера вознаграждения управляющей организации в договорах на управление жилищным и нежилым фондом позволит определять и обосновывать стоимость самой управленческой деятельности управляющей организации в составе платы за техническое обслуживание. А также снижать размер вознаграждения управляющей организации за некачественное выполнение своих обязательств и применять к ней имущественные санкции за нарушение условий договоров. Система экономической мотивации должна быть направлена на: снижение задолженности потребителей, в том числе нанимателей, арендаторов, владельцев и собственников, по платежам за жилищно-коммунальное, эксплуатационное и иное обслуживание; повышение качества жилищно-коммунального и иного обслуживания потребителей; рациональное ресурсопотребление путем формирования механизмов ресурсосбережения и пообъектного учета потребления тепловой энергии и воды. Это не только обеспечит развитие ресурсосбережения в жилищном фонде, переориентирует расходы по содержанию жилищного фонда с текущих на капитальные, но и, в конечном счете, повысит устойчивость теплоснабжения. Одна из важнейших функций собственника в процессе управления имуществом состоит в осуществлении контроля над деятельностью организации по управлению жилищным фондом и качеством предоставляемых ею услуг. Это необходимо для реализации таких важных задач, как: четкая регламентация процедуры контроля за выполнением управляющей компанией победителем конкурса взятых на себя обязательств (в соответствии с условиями договора); оценка качества работы управляющей организации на основе предварительно согласованных критериев оценки; информирование управляющей организации относительно направлений ее деятельности, которые, с точки зрения собственника, нуждаются в улучшении. Вышеперечисленные задачи могут быть решены только на основе эффективной программы контроля со стороны собственника за работой управляющей организации (в соответствии с условиями договора на управление). Критериями качества работы управляющей организации должны выступать: сбор платежей за жилищно-коммунальные и прочие услуги; своевременное осуществление платежей согласно заключенным договорам с подрядными и ресурсоснабжающими организациями; снижение задолженности перед подрядными и ресурсоснабжающими организациями; наличие и исполнение подомовых перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда; контроль над качеством и количеством поставляемых жилищно-коммунальных и прочих услуг; При этом установить четкие и ясные критерии отбора управляющих организаций по результатам конкурса. Основными критериями выбора победителя конкурса должны быть: опыт работы организации (или ее сотрудников) в жилищной сфере; заявленная стоимость выполнения работ; предложенный бизнес-план осуществления деятельности по осуществлению деятельности по управлению жилищным фондом. Требуется также разработать комплекс первоочередных мер по обеспечению начала работы частной компании по управлению жилищным фондом. К таким мероприятиям можно отнести: проведение инвентаризации кредиторской задолженности перед подрядными и ресурсоснабжающими организациями по жилищному и нежилому фонду; определение порядка и условий погашения долгов. Обобщенная экономическая модель деятельности управляющих компаний основывается на концепции потока доходов и расходов, результирующих соотношение которых выступает в качестве величины экономического эффекта. На качественном уровне главная цель управления состоит в максимализации уровня жилищнокоммунального обслуживания. Критериальный показатель количественного выражения главной цели деятельности управляющей компании должен определяться одной из форм стоимостных показателей: прибыль; прирост рыночной стоимости недвижимости и дохода. Важным является возможность реализации различных стратегий для объектов, приносящих коммерческий доход и для объектов недвижимости, которые не могут использоваться в режиме извлечения коммерческого дохода. Здесь главное минимизация рыночной стоимости через комплекс проводимых мероприятий. В деятельности управляющей компании кроме административного и технического управления особо важным является коммерческое управление. Ключевым моментом в управлении имущественным комплексом является анализ прибыльности, в результате которого должны быть: выработаны способы организации эксплуатации; обеспечено поддержание отношений с потребителями; проведен расчет будущего потока денежных средств; обоснован выбор метода эксплуатации, бюджета, прибыльности. 2.2. МОНИТОРИНГ И ОЦЕНКА КАЧЕСТВА ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ УСЛУГ КАК ИНСТРУМЕНТ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ Одним из важнейших результатов реформирования экономики в жилищно-коммунальном хозяйстве является возможность свободного выбора организационно-правовых форм и структуры управления. В тоже время эффективность системы управления характеризуется её влиянием на результаты производственной деятельности. Основная задача Управляющей компании обеспечение эффективного управления жилищным фондом, переданным ей в управление, а также своевременное предоставление жилищных и коммунальных услуг установленного договором качества и количества. Основными традиционными задачами организации, управляющей жилищным фондом, являются: обеспечение контроля поставки потребителям коммунальных и прочих услуг; обеспечение расчетно-кассового обслуживания проживающих; проведение технических осмотров жилых зданий; обеспечение составления перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, его инженерного оборудования и устройств, в т.ч. дефективных ведомостей; осуществление функций заказчика на выполнение работ по: содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда и придомовой территории; санитарной очистке, вывозу и утилизации отходов; ремонту и содержанию объектов, благоустройства и озеленения. планирование и организация работ по техническому обслуживанию, по текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, инженерного оборудования, объектов внешнего благоустройства с привлечением подрядных организаций на конкурсной основе; разработка и представление собственнику или лицу им уполномоченному смет и титульных списков на капитальный ремонт и на проведение работ по благоустройству; подготовка смет и технической документации по ремонтным и эксплуатационным работам, на поставку коммунальных услуг и по другим видам деятельности, предусмотренным договором на управление; организация санитарного содержания зданий и придомовой территории с привлечением подрядных организаций на конкурсной основе; обеспечение аварийнодиспетчерского обслуживания; организация подготовки домов к сезонной эксплуатации; контроль и оценка содержания домовладения; принятие мер по взысканию задолженности за невнесение платы за жилищные и коммунальные услуги и расторжению договора аренды помещений; разработка порядка и методов эксплуатации и обслуживания жилищного и нежилого фонда, для поддержания их нормального технического состояния; обеспечение круглосуточного дежурства объединённой диспетчерской службы (ОДС); рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от домовладельцев и членов их семей; обработка бухгалтерской и прочей документации; проведение хозяйственных операций в банке; В свою очередь, собственник жилищного фонда, в лице представителя собственника, в процессе управления жилищным фондом обязан осуществлять мониторинг и оценку деятельности управляющей организации, что позволит решить такие важные задачи, как: контроль над выполнением управляющей организацией своих обязательств в соответствии с условиями договора на управление; текущее измерение и учёт важнейших индикаторов деятельности управляющей организации; сбор оперативной информации о состоянии жилищного фонда, переданного в управление; оценка качества работы управляющей организации на основе предварительно согласованных критериев; своевременное исправление недостатков и улучшение качества услуг, предоставляемых жилищной организацией. Оценка деятельности управляющей организации даёт возможность проанализировать и оценить эффективность и профессионализм управления, выявлять его сильные слабые стороны. Таким образом, разработка эффективной программы мониторинга работы управляющей организации в соответствии с условиями договора на управление и оценка её деятельности становятся насущной необходимостью. Для оценки эффективности деятельности по управлению жилищным фондом и внесения необходимых корректив в программу управления собственнику жилищного фонда, предстоит разработать эффективную программу мониторинга на основе индикаторов оценки управляющей организации (в соответствии с условиями договора на управление). Прежде всего, в договоре на управление жилищным фондом необходимо закрепить критерии, с помощью которых будет контролироваться, и оцениваться деятельность управляющей организации. Такими критериями должны стать: качество и объём предоставляемых жилищно-коммунальных и прочих услуг; наличие и исполнение по объектных перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда; уровень сбора платежей за жилищно-коммунальные и прочие услуги; своевременность расчётов платежей согласно заключенным договорам с подрядными и ресурсоснабжающими организациями; отсутствие (снижение) задолженности перед подрядными организациями; отсутствие (снижение) количества жалоб населения на содержание и обслуживание жилья переданного в управление управляющей организации. Оценка деятельности управляющей организации, на основе разработанной собственником жилищного фонда программы мониторинга в дальнейшем смогут непосредственно влиять на оплату услуг по управлению. Формирование экономической заинтересованности управляющей организации очень важно для повышения эффективности управления жилищным фондом. Оно позволит повысить качество проживания, снизит стоимость |