|
Дирекции единого заказчика не заинтересованы заниматься предпринимательской деятельностью, так как при неисполнении обязательств по оплате ЖКУ из-за неплатежей населения или не поступления бюджетных средств будет отвечать средствами от коммерческой деятельности. У населения отсутствует возможность проконтролировать расходование денежных средств службы заказчика на содержание общего имущества дома, поэтому население инвестиционно не участвует во вложении дополнительных средств в содержание и сохранность жилого дома. Помимо функций управления дирекции единого заказчика перегружены другой деятельностью иногда не совместимой с основной. Сохраняется сильное административное воздействие администрации на деятельность заказчика. Кроме того, данный способ управления не предусматривает пообъектного (адресного) финансирования жилых домов в зависимости от их технического состояния. Не заинтересованы дирекции единого заказчика также и в ресурсосбережении, так как они управляют не собственным имуществом и не в своих интересах. Преимущества данного способа управления Органы власти и учредители имеют право осуществлять контроль над использованием по назначению и сохранность переданного им имущества. Основным способом управления является: бюджетное финансирование и централизация средств. Значительные финансовые поступления упрощают процедуру управления. Дирекции единого заказчика передаются нежилые помещения для ее размещения и размещения обслуживающих организаций. Дирекции единого заказчика имеют большие возможности в осуществлении коммерческой деятельности. Для населения, при выборе 62 |
Отсутствие задолженности выплаты заработной платы сотрудникам управляющей организации. Да/нет Отсутствие задолженности потребителей жилищных и коммунальных услуг. Да/нет 3. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РАЗЛИЧНЫХ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ Для правильного принятия решения о выборе способа управления жилищным фондом собственник должен иметь сравнительные характеристики деятельности управляющих организаций, раскрывающие их достоинства и недостатки. При выборе способа управления жилищным фондом собственникам жилищного фонда следует учесть, что в настоящее время не созданы одинаковые условия деятельности для управляющих организаций различных организационно-правовых форм. Следует учесть, что предоставление жилищно-коммунальных услуг осуществляется при следующем субъектном составе участников: потребитель работ, товаров и услуг в данном случае население наниматели и собственники; управляющая организация служба заказчика, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный (жилищный) кооператив, органы территориального общественного самоуправления и пр.; производитель работ и услуг. Управление жилищным фондом посредством ГУП «Дирекция единого заказчика» В соответствии с Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 года № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 27 мая 1997 года) дирекции единого заказчика исполняют роль управляющих организаций для объектов муниципального назначения. Однако федеральный закон от 15.06.96 года № 72-ФЗ «О товариществах собственниках жилья» расширяет ее возможности по управлению недвижимым имуществом. Домовладельцы могут создать товарищество собственников жилья для управления совместным имуществом, имеют право передать функции по управлению кондоминиумом существующей дирекции единого заказчика, или частной управляющей компании. Рассмотрим достоинства и недостатки данного способа управления. Недостатки управления ГУП «Дирекция единого заказчика» Существующая сегодня дирекция единого заказчика фактически заняла доминирующее положение на рынке услуг управления жилищным фондом. В силу сложившихся договорных отношений она представляет права и интересы органов власти, а не населения. В тоже время, население при принятии решений о выборе способа управления многоквартирным домом, оставляет дирекцию единого заказчика как управляющую организацию, так как она занимает доминирующее положение на рынке услуг и является полугосударственной структурой. Дирекция единого заказчика в договорах на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг выступает от своего имени и за свой счет, и соответственно отвечает по обязательствам своим имуществом, поэтому она не заинтересована иметь имущество, а также инвестировать свои средства в данную деятельность. Значительные поступления бюджетных средств и платежей населения дают возможность службе заказчика варьировать средствами даже при недостаточно грамотном и возможно убыточном их управлении. Не предвиденные расходы: на восстановление имущества пострадавшего от акта вандализма; перерасход лимитированных ресурсов; судебные расходы; штрафы; земельный налог; комиссионные сборы банка за расчетно-кассовое обслуживание при приемке платежей населения (более 3 % от суммы платежей) и прочие расходы возмещаются службой заказчика за счет средств, поступающих на обслуживание жилищного фонда. Дирекции единого заказчика не заинтересованы заниматься предпринимательской деятельностью, так как при неисполнении обязательств по оплате ЖКУ из-за неплатежей населения или не поступления бюджетных средств будет отвечать средствами от коммерческой деятельности. Учредители существующих дирекций единого заказчика не имеют права вмешиваться в их финансово-хозяйственную деятельность. Прекращение права хозяйственного ведения и оперативного управления имеет процедуры сложности по сравнению с расторжением договора доверительного управления. У населения отсутствует возможность проконтролировать расходование денежных средств службы заказчика на содержание общего имущества дома, поэтому население инвестиционно не участвует во вложении дополнительных средств в содержание и сохранность жилого дома. Помимо функций управления дирекции единого заказчика перегружены другой деятельностью иногда не совместимой с основной. Сохраняется сильное административное воздействие администрации на деятельность заказчика. Кроме того, данный способ управления не предусматривает пообъектного (адресного) финансирования жилых домов в зависимости от их технического состояния. Не заинтересованы дирекции единого заказчика также и в ресурсосбережении, так как они управляют не собственным имуществом и не в своих интересах. Преимущества данного способа управления ГУП «Дирекция единого заказчика» Органы власти и учредители имеют право осуществлять контроль над использованием по назначению и сохранность переданного им имущества. Дирекции единого заказчика занимают доминирующие положение по объему управляемого жилищного фонда. Альтернативные им управляющие компании не созданы. Основным способом управления является: бюджетное финансирование и централизация средств. Значительные финансовые поступления упрощают процедуру управления. Дирекции единого заказчика передаются нежилые помещения для ее размещения и размещения обслуживающих организаций. Дирекции единого заказчика имеют большие возможности в осуществлении коммерческой деятельности. Для населения, при выборе способа управления в пользу ДЕЗ, является гарантированность ее обслуживания. Кроме того, население привыкло к тому, что проблемы с предоставлением жилищнокоммунального обслуживания можно решить через органы власти административными методами, в то время как при других способах управления они будут зависеть от решения других собственников (общего собрания), либо решать свои проблемы в судебном порядке. Выполнение функций управления службой заказчика осуществляется самостоятельно без воздействия со стороны населения. Для принятия решений не требует специальных полномочий. Помимо средств населения на покрытие расходов управления службе заказчика перечисляются и бюджетные средства, что позволяет ей не испытывать дефицита в кадрах и привлекать специалистов высокой квалификации. То есть ее деятельность носит более профессиональный характер. Финансирование капитального ремонта жилищного фонда, возмещение задолженностей перед ресурсоснабжающими и обслуживающими предприятиями, осуществляется из бюджета. Кроме того, при правильно организованной договорной работе, дирекции единого заказчика имеют возможности по получению комиссионных вознаграждений от ресурсоснабжающих и прочих организаций за сбор платежей населения. Управление недвижимостью посредством «Товариществ собственников жилья» Деятельность товариществ собственников жилья регламентирована Федеральным законом от 15.06.96 года № 72-ФЗ «О товариществах собственниках жилья». Их не следует рассматривать как альтернативу дирекциям единого заказчика. Основная цель деятельности ТСЖ это управление общим имуществом многоквартирного дома (кондоминиума) в интересах собственников дома. ТСЖ может делегировать часть полномочий, но не все, любому другому лицу, как юридическому, так и физическому, если это предусмотрено уставом организации и есть согласие домовладельцев, а также осуществлять собственными силами содержание и эксплуатацию дома (техническое обслуживание). Законом предусмотрено право ТСЖ на получение бюджетных дотаций. ТСЖ предназначено для управления одним домом и в исключительных случаях группой домов (при наличии в группе домов общего неделимого имущества). Недостатки данного способа управления |