|
способа управления в пользу ДЕЗ, является гарантированность ее обслуживания. Кроме того, население привыкло к тому, что проблемы с предоставлением жилищно-коммунального обслуживания можно решить через органы власти административными методами, в то время как при других способах управления они будут зависеть от решения других собственников (общего собрания), либо решать свои проблемы в судебном порядке. Выполнение функций управления службой заказчика осуществляется самостоятельно без воздействия со стороны населения. Для принятия решений не требует специальных полномочий. Помимо средств населения на покрытие расходов управления службе заказчика перечисляются и бюджетные средства, что позволяет ей не испытывать дефицита в кадрах и привлекать специалистов высокой квалификации. То есть ее деятельность носит более профессиональный характер. Финансирование капитального ремонта жилищного фонда, возмещение ‘задолженностей перед ресурсоснабжающими и обслуживающими предприятиями, осуществляется из бюджета. Кроме того, при правильно организованной договорной работе, дирекции единого заказчика имеют возможности по получению комиссионных вознаграждений от ресурсоснабжающих и прочих организаций за сбор платежей населения. Управление недвижимостью посредством «Товариществ собственников жилья» Недостатки данного способа управления Товариществам собственников жилья не предоставляются нежилые помещения для размещения органов управления и обслуживающих организаций. Обслуживающие организации отказываются заключать договора на техническое обслуживание с теми товариществами в домах, которых проданы подвальные, чердачные и другие служебные помещения общего имущества кондоминиума. 63 |
населения или не поступления бюджетных средств будет отвечать средствами от коммерческой деятельности. Учредители существующих дирекций единого заказчика не имеют права вмешиваться в их финансово-хозяйственную деятельность. Прекращение права хозяйственного ведения и оперативного управления имеет процедуры сложности по сравнению с расторжением договора доверительного управления. У населения отсутствует возможность проконтролировать расходование денежных средств службы заказчика на содержание общего имущества дома, поэтому население инвестиционно не участвует во вложении дополнительных средств в содержание и сохранность жилого дома. Помимо функций управления дирекции единого заказчика перегружены другой деятельностью иногда не совместимой с основной. Сохраняется сильное административное воздействие администрации на деятельность заказчика. Кроме того, данный способ управления не предусматривает пообъектного (адресного) финансирования жилых домов в зависимости от их технического состояния. Не заинтересованы дирекции единого заказчика также и в ресурсосбережении, так как они управляют не собственным имуществом и не в своих интересах. Преимущества данного способа управления ГУП «Дирекция единого заказчика» Органы власти и учредители имеют право осуществлять контроль над использованием по назначению и сохранность переданного им имущества. Дирекции единого заказчика занимают доминирующие положение по объему управляемого жилищного фонда. Альтернативные им управляющие компании не созданы. Основным способом управления является: бюджетное финансирование и централизация средств. Значительные финансовые поступления упрощают процедуру управления. Дирекции единого заказчика передаются нежилые помещения для ее размещения и размещения обслуживающих организаций. Дирекции единого заказчика имеют большие возможности в осуществлении коммерческой деятельности. Для населения, при выборе способа управления в пользу ДЕЗ, является гарантированность ее обслуживания. Кроме того, население привыкло к тому, что проблемы с предоставлением жилищнокоммунального обслуживания можно решить через органы власти административными методами, в то время как при других способах управления они будут зависеть от решения других собственников (общего собрания), либо решать свои проблемы в судебном порядке. Выполнение функций управления службой заказчика осуществляется самостоятельно без воздействия со стороны населения. Для принятия решений не требует специальных полномочий. Помимо средств населения на покрытие расходов управления службе заказчика перечисляются и бюджетные средства, что позволяет ей не испытывать дефицита в кадрах и привлекать специалистов высокой квалификации. То есть ее деятельность носит более профессиональный характер. Финансирование капитального ремонта жилищного фонда, возмещение задолженностей перед ресурсоснабжающими и обслуживающими предприятиями, осуществляется из бюджета. Кроме того, при правильно организованной договорной работе, дирекции единого заказчика имеют возможности по получению комиссионных вознаграждений от ресурсоснабжающих и прочих организаций за сбор платежей населения. Управление недвижимостью посредством «Товариществ собственников жилья» Деятельность товариществ собственников жилья регламентирована Федеральным законом от 15.06.96 года № 72-ФЗ «О товариществах собственниках жилья». Их не следует рассматривать как альтернативу дирекциям единого заказчика. Основная цель деятельности ТСЖ это управление общим имуществом многоквартирного дома (кондоминиума) в интересах собственников дома. ТСЖ может делегировать часть полномочий, но не все, любому другому лицу, как юридическому, так и физическому, если это предусмотрено уставом организации и есть согласие домовладельцев, а также осуществлять собственными силами содержание и эксплуатацию дома (техническое обслуживание). Законом предусмотрено право ТСЖ на получение бюджетных дотаций. ТСЖ предназначено для управления одним домом и в исключительных случаях группой домов (при наличии в группе домов общего неделимого имущества). Недостатки данного способа управления Товариществам собственников жилья не предоставляются нежилые помещения для размещения органов управления и обслуживающих организаций. Обслуживающие организации отказываются заключать договора на техническое обслуживание с теми товариществами в домах, которых проданы подвальные, чердачные и другие служебные помещения общего имущества кондоминиума. Очень часто дома, где создаются ТСЖ, передаются им в управление без проведения капитального ремонта. В последующем члены товарищества и проживающие в этом доме оказываются не в состоянии их содержать за счет собственных средств. Бюджетные дотации, предусмотренные для компенсации затрат на эксплуатацию муниципальных домов, часто не доходят до домов принадлежащим ТСЖ, особенно в тех случаях, когда товарищества управляются не дирекциями единого заказчика. У жителей домов, в которых создано товарищество, возникает дополнительный платеж: смета ТСЖ (финансовый план), в которую входят следующие платежи: на содержание штата аппарата управления; налоги с фонда заработной платы; земельный налог, либо арендная плата; комиссионные сборы за пользование банком; организационные расходы; капитальный ремонт; за оформление лицензий; за приобретение приборов учета, копировальной и вычислительной техники и пр. Субсидии, если и предоставляются, то по установленным ставкам и тарифам и при их начислении не учитываются дополнительные платежи домовладельцев. В домах, где созданы товарищества собственников жилья, прекращается финансирование средств на проведение капитального ремонта. В нарушение Указа Президента РФ от 28 апреля 1997 года № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» ТСЖ устанавливаются тарифы на ЖКУ как для юридического лица. Наниматели муниципального жилья лишены права участвовать в управлении домом, равенство сторон отсутствует. Законодательно ТСЖ ограничено, в праве иметь имущество, вне кондоминиума п. 4 статью 40 Федерального закона от 15.06.96 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Незначительная заработная плата не способствует привлечению к управлению профессиональных кадров. ТСЖ не имеют возможности проконтролировать объем и качество предоставления ЖКУ. Так в Москве, например, теплоснабжающие организации в одностороннем порядке производят начисления по факту потребленных ресурсов по приборам учета в ЦТП и игнорируются при этом требования товарищества на снятие показаний в комиссионном порядке. Устанавливаемые тарифы на содержание, ремонт жилищного фонда и техническое обслуживание определяет только стоимость вида услуги, а не конкретизируется в перечнях работ входящих в данный вид. То есть отсутствует перечень работ с прейскурантом цен данного вида услуги. Фактически создаваемые ТСЖ преследует цель уменьшения издержек связанных с техническим обслуживанием общего имущества и контроля над расходованием этих средств. Отсутствие прейскуранта цен на работы при техническом обслуживании не позволяет это реализовывать, соответственно данное обстоятельство не способствует процессу создания ТСЖ. Отсутствует административные формы воздействия со стороны органов власти на органы управления ТСЖ, когда их деятельность нарушает права и интересы жителей. Преимущества данного способа управления Данный способ управления предусматривает повышенный контроль над деятельностью товарищества со стороны жителей управляемых домов. ТСЖ имеет право на получение бюджетных дотаций на содержание жилого дома. Все получаемые средства ТСЖ (обязательные платежи населения, дотации, доход от предпринимательской деятельности, членские взносы) поступают адресно, только дом. Жители добровольно соглашаются на дополнительные расходы, направляемые для улучшения условий проживания. При данном способе управления собственники реализуют право на непосредственное управление жилищным фондом. Им предоставляется право не |