|
капитальный ремонт; приобретение приборов учета; приобретение копировальной вычислительной техники и пр. Незначительная заработанная плата работников кооператива. ЖСК не имеют возможности проконтролировать объем и качество предоставления жилищных услуг. Отсутствуют административные меры воздействия со стороны администрации на органы управления ЖСК, когда их деятельность нарушает права и интересы жителей. Преимущества данного способа управления В кооперативах накоплен большой опыт непосредственной работы с жителями. Длительное совместное проживание жителей в домах ЖСК способствовало их сплоченности. Жители хорошо осведомлены о форме и порядке управления кооперативом. Хорошо знают свои права и обязанности. При выборах органов правления жителями учитываются деловые качества проживающих. Кооперативы в большинстве случаев имеют помещения правления для размещения органов управления. Существует преемственность в управлении. Достаточный, профессиональный уровень подготовки кадров. Наличие налоговых льгот в действующем законодательстве. Кооперативы научились минимизировать затраты на содержание своих домов, при сохранении качества обслуживания. Многие кооперативы ведут предпринимательскую деятельность и в этом направлении у них накоплен хороший опыт. Данный способ управления предусматривает повышенный контроль над деятельностью кооператива со стороны жителей дома. Все получаемые средства ЖСК (обязательные платежи населения, дотации, доход от предпринимательской деятельности, членские взносы) поступает только на дом. При данном способе управления собственники реализуют право на непосредственное управление жилищным фондом. По отношению к 66 |
Товариществам собственников жилья не предоставляются нежилые помещения для размещения органов управления и обслуживающих организаций. Обслуживающие организации отказываются заключать договора на техническое обслуживание с теми товариществами в домах, которых проданы подвальные, чердачные и другие служебные помещения общего имущества кондоминиума. Очень часто дома, где создаются ТСЖ, передаются им в управление без проведения капитального ремонта. В последующем члены товарищества и проживающие в этом доме оказываются не в состоянии их содержать за счет собственных средств. Бюджетные дотации, предусмотренные для компенсации затрат на эксплуатацию муниципальных домов, часто не доходят до домов принадлежащим ТСЖ, особенно в тех случаях, когда товарищества управляются не дирекциями единого заказчика. У жителей домов, в которых создано товарищество, возникает дополнительный платеж: смета ТСЖ (финансовый план), в которую входят следующие платежи: на содержание штата аппарата управления; налоги с фонда заработной платы; земельный налог, либо арендная плата; комиссионные сборы за пользование банком; организационные расходы; капитальный ремонт; за оформление лицензий; за приобретение приборов учета, копировальной и вычислительной техники и пр. Субсидии, если и предоставляются, то по установленным ставкам и тарифам и при их начислении не учитываются дополнительные платежи домовладельцев. В домах, где созданы товарищества собственников жилья, прекращается финансирование средств на проведение капитального ремонта. В нарушение Указа Президента РФ от 28 апреля 1997 года № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» ТСЖ устанавливаются тарифы на ЖКУ как для юридического лица. Наниматели муниципального жилья лишены права участвовать в управлении домом, равенство сторон отсутствует. Законодательно ТСЖ ограничено, в праве иметь имущество, вне кондоминиума п. 4 статью 40 Федерального закона от 15.06.96 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Незначительная заработная плата не способствует привлечению к управлению профессиональных кадров. ТСЖ не имеют возможности проконтролировать объем и качество предоставления ЖКУ. Так в Москве, например, теплоснабжающие организации в одностороннем порядке производят начисления по факту потребленных ресурсов по приборам учета в ЦТП и игнорируются при этом требования товарищества на снятие показаний в комиссионном порядке. Устанавливаемые тарифы на содержание, ремонт жилищного фонда и техническое обслуживание определяет только стоимость вида услуги, а не конкретизируется в перечнях работ входящих в данный вид. То есть отсутствует перечень работ с прейскурантом цен данного вида услуги. Фактически создаваемые ТСЖ преследует цель уменьшения издержек связанных с техническим обслуживанием общего имущества и контроля над расходованием этих средств. Отсутствие прейскуранта цен на работы при техническом обслуживании не позволяет это реализовывать, соответственно данное обстоятельство не способствует процессу создания ТСЖ. Отсутствует административные формы воздействия со стороны органов власти на органы управления ТСЖ, когда их деятельность нарушает права и интересы жителей. Преимущества данного способа управления Данный способ управления предусматривает повышенный контроль над деятельностью товарищества со стороны жителей управляемых домов. ТСЖ имеет право на получение бюджетных дотаций на содержание жилого дома. Все получаемые средства ТСЖ (обязательные платежи населения, дотации, доход от предпринимательской деятельности, членские взносы) поступают адресно, только дом. Жители добровольно соглашаются на дополнительные расходы, направляемые для улучшения условий проживания. При данном способе управления собственники реализуют право на непосредственное управление жилищным фондом. Им предоставляется право не только контролировать предоставление ЖКУ, но и непосредственно участвовать в этом процессе. Непредвиденные расходы: на восстановление имущества пострадавшего от актов вандализма; перерасход лимитированных ресурсов; судебные расходы; штрафы; земельный налог; комиссионные сборы банка за расчетно-кассовое обслуживание при приеме платежей населения (более 3% от суммы платежа) и прочие расходы возмещаются товариществом не за счет средств, поступающих на обслуживание жилищного фонда, а за счет членских взносов. По отношению к сохранности жилого это один из самых перспективных способов управления. ТСЖ основано на членстве и органы управления товариществом состоящие из членов ТСЖ заинтересованы в ресурсосбережении, так как они управляют собственным имуществом и в своих интересах. Данным способом управления реализуется понятие «Хозяин дома». Осуществляется реализация безопасности проживания и сохранности имущества (консьержные, охранная сигнализация и пр.). В настоящее время создание ТСЖ расценивается как инструмент защиты прав собственников на общее имущество и придомовую территорию в нормативных размерах. Это обусловлено тем, что органы власти для пополнения бюджета в домах, где не созданы ТСЖ, активно распродают нежилые помещения, а также ведут строительство на придомовой территории. ТСЖ имеет возможность с согласия собственников сдавать в аренду нежилые помещения с целью извлечения дохода и направления средств на содержание дома. Жилищно-строительные (жилищные) кооперативы Деятельность жилищно-строительных (жилищных) кооперативов регламентирована Гражданским кодексом РФ, в части правоотношений собственности в кондоминиуме Федеральным законом от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Законом СССР от 26 мая 1988 г. № 8998-XI «О кооперации в СССР» (с изменениями и дополнениями от 16 октября 1989 года, 6 июня, 25 декабря 1990 года, 7 марта 1991 года, 19 июня 1992 года) в части не противоречащей действующему законодательству и другими нормативно-правовыми актами. Основная цель деятельности строительство (покупка) жилого здания и последующее им управление. Недостатки данного способа управления Недостаточная правовая база, регламентирующая деятельность кооперативов. Многие ЖСК не имеют жилых помещений для размещения обслуживающих организаций. Дома ЖСК в большинстве построены в период 1960-1995 годах и требуют проведения капитального ремонта. В 1998 году накопительные средства членов кооператива на капитальный ремонт обесценились, что нанесло существенный ущерб кооперативному фонду. Бюджет не предусматривает дотации на финансирование затрат на эксплуатацию кооперативных домов, По сравнению с расходами жителей в муниципальном жилищном фонде, жители кооперативов несут дополнительные расходы: на содержание штата управления; налоги с фонда заработанной платы; земельный налог либо отдельная плата; комиссионные сборы за пользование банком; организационные расходы; капитальный ремонт; приобретение приборов учета; приобретение копировальной вычислительной техники и пр. Незначительная заработанная плата работников кооператива. ЖСК не имеют возможности проконтролировать объем и качество предоставления жилищных услуг. Отсутствуют административные меры воздействия со стороны администрации на органы управления ЖСК, когда их деятельность нарушает права и интересы жителей. Преимущества данного способа управления В кооперативах накоплен большой опыт непосредственной работы с жителями. Длительное совместное проживание жителей в домах ЖСК способствовало их сплоченности. Жители хорошо осведомлены о форме и порядке управления кооперативом. Хорошо знают свои права и обязанности. При выборах органов правления жителями учитываются деловые качества проживающих. Кооперативы в большинстве случаев имеют помещения правления для размещения органов управления. Существует преемственность в управлении. Достаточный, профессиональный уровень подготовки кадров. Наличие налоговых льгот в действующем законодательстве. Согласно Федеральному закону от 5 августа 2000 года № 118-ФЗ подпункт 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ вводится в действие с 1 января 2004 года. До 1 января 2004 года освобождается от налогообложения налогом на добавленную стоимость реализация, на территории Российской Федерации, услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде, всех форм собственности, услуг по обеспечению технического и санитарного состояния в жилищно-строительных кооперативах. Кооперативы научились минимизировать затраты на содержание своих домов, при сохранении качества обслуживания. Многие кооперативы ведут предпринимательскую деятельность и в этом направлении у них накоплен хороший опыт. Данный способ управления предусматривает повышенный контроль над деятельностью кооператива со стороны жителей дома. Все получаемые средства ЖСК (обязательные платежи населения, дотации, доход от предпринимательской деятельности, членские взносы) поступает только на дом. Жители привыкли и добровольно соглашаются на дополнительные расходы, направляемые для улучшения условий проживания. При данном способе управления собственники реализуют право на непосредственное управление жилищным фондом. По отношению к сохранности жилого дома это один из самых проверенных временем способов управления. Осуществляется реализация безопасности проживания и сохранности имущества (консьержные, охранная сигнализация и пр.). ЖСК имеет возможность с согласия собственников сдать в аренду нежилые помещения с целью извлечения дохода и направления средств на содержание дома. Почти во всех кооперативных домах, где есть свободные площади это реализовано. Коммерческие управляющие организации Данный способ управления является самым не реализованным и малочисленным. Механизмы управления находятся в стадии разработки и апробации. Требуются дополнительные исследования. Этому способу управления присущи все выше перечисленные общие недостатки. Возможные преимущества По объему управления может выступать альтернативной службой заказчика. Возможно инвестирование собственных средств. При изменении существующих договорных отношений и создании одинаковых услуг управления коммерческие структуры могут стать одной из самых перспективных форм управления. 3.1. ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ПОШАГОВЫХ МЕРОПРИЯТИЙ ПО ПЕРЕДАЧЕ ПОЛНОМОЧИЙ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ Рассмотрим ряд пошаговых мероприятий по передаче полномочий профессионального управления жилищным фондом и объектами озеленения и благоустройства Управляющей компании имеющей лицензию. Мероприятия могут выглядеть следующим образом. Необходимо: принять решение на уровне Собственника муниципального жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры по вопросу передачи прав на профессиональное управление жилищным фондом; Управляющей компании (независимо от ее организационно правовой формы собственности) выбранной на конкурсной основе; |