|
вознаграждение от жильцов, собственников жилья за управление жилым фондом (10-15% от стоимости ЖКУ); доходы от оказания жителям своих домов дополнительных услуг, не входящих в стандартный перечень услуг, предоставляемых ДЭЗами, например, уборка квартир; доходы от разницы между фактическим потреблением населением ЖКУ и тарифами, установленными для населения на эти услуги. Рассчитывать на этот вид дохода можно в том случае, если в управляемом доме отсутствуют счетчики индивидуального потребления ресурсов. По экспертным оценкам фактическое потребление ресурсов населением на 30% ниже, чем нормативное. Максимальный уровень рентабельности, на который может рассчитывать компания, управляющая жилищным фондом 15%. Причем, по экспертным оценкам, такой уровень рентабельности может дать управление жильем только класса "А”. Однако 28-35% населения постоянно задерживают платежи, причем порой задержки достигают 6 месяцев. Примерно такая же ситуация с платежами из бюджетов различных уровней. Согласно исследованию, проведенному Московской городской жилищной палатой, управление жилым фондом становится рентабельным в случае, если площадь управления превышает 40 тыс. м2 жилой площади, а это порядка 8 домов с площадью в 5 тыс. м2. Управленческое вознаграждение позволяет определить и контролировать величину управленческих издержек, которые всегда существовали, но не имели до этого адекватных инструментов регулирования. Кроме того, управленческое вознаграждение может быть увеличено за счет отдельных мероприятий по энергоресурсосбережению. 79 |
Величина управленческого вознаграждения, на основании анализа может быть зафиксирована на уровне 5-6,5% от доходной части сметы и не пересматриваться в течение всего действия контракта (финансового года)1. Другой особенностью управленческого вознаграждения является возможность его использования по усмотрению руководителя управляющей компании. Таким образом, управленческое вознаграждение позволяет определить и контролировать величину управленческих издержек, которые всегда существовали, но не имели до этого адекватных инструментов регулирования. Кроме того, управленческое вознаграждение может быть увеличено за счет отдельных мероприятий по энергоресурсосбережению. Одной из главных задач управляющ ей компании являет ся обеспечение населения качественными услугами. Следовательно, с каждым из поставщиков услуг заключается договор. В любом договоре его неотъемлемой частью должно являться согласование стоимости услуги. Стоимость услуги складывается из себестоимости и прибыли: Э = С + Пр (1) где Э стоимость услуги; С себестоимость; Л--прибыль. Себестоимость, как экономическая категория представляет собой выраженные в денежной форме затраты организаций на оказание услуг потребителям. Себестоимость услуг организаций складывается из затрат, связанных с управлением технологическими процессами производства и реализации услуг; обслуживанием основных средств; использованием топливноэнергетических и других видов ресурсов. Соответственно, если стоимость услуги, фиксированная величина, то чем меньше себестоимость, тем больше прибыль. 47 1 Аксенов П. Н. Организационно-экономический механизм реализации выявленных проблем, направленных на повышение эффективности функционирования ЖКХ и совершенствование управления в условиях перехода на рыночные метода хозяйствования. М., 2003 мы позволяет минимизировать стоимость содержания жилой недвижимости и обеспечить необходимое качество услуг. Эффективная система договорных отношений обеспечивает, с одной стороны, экономическую заинтересованность в эффективном управлении жилищным фондом, с другой стороны, создает условия для контроля количества и качества предоставляемых услуг и выполняемых работ, а также позволяет корректировать стоимость работ и услуг в зависимости от качества их предоставления. Управляющая компания получает следующие доходы: 1) вознаграждение от жильцов, собственников жилья за управление жилым фондом (10-15% от стоимости ЖКУ); 2) доходы от оказания жителям своих домов дополнительных услуг, не входящих в стандартный перечень услуг, предоставляемых ДЭЗами, например уборки квартир; 3) доходы от разницы между фактическим потреблением населением ЖКУ и тарифами, установленными для населения на эти услуги. Рассчитывать на этот вид дохода можно в том случае, если в управляемом доме отсутствуют счетчики индивидуального потребления ресурсов. По экспертным оценкам, фактическое потребление ресурсов населением на 30% ниже, чем нормативное. Максимальный уровень рентабельности, на который может рассчитывать компания, управляющая жилищным фондом 15%. Причем, по экспертным оценкам, такой уровень рентабельности может дать управление жильем только класса «А». В 2005 г., по данным Госкомстата, в среднем россиянин платил за жилье около 1100 руб. в год. В 2006 г., с учетом роста цен, средний россиянин платил около 1900 руб. в год. В настоящее время, по оценкам Минрегнонразвития РФ, россияне платят не менее 2500 руб. Средний дом насчитывает порядка 250 квартир, в среднем в квартире проживает 2,5 человека. Таким образом, в среднем доме проживает 625 чело79 век, вследствие чего в 2006 г. годовой платеж среднего дома за ЖКУ составлял порядка 1.2 млн. руб. Средний ДЭЗ обслуживает порядка 300 домов. Таким образом, если управляющая компания по количеству домов выйдет на уровень ДЭЗа, она сможет рассчитывать на годовой доход в размере 180 млн. руб. (6 млн. долл. США). Порядка 50% платежей населения за ЖКУ составляет оплата газовой и электрической составляющей, а также оплата услуг телефонной связи, которые население осуществляет, минуя управляющую компанию, непосредственно поставщикам вышеперечисленных услуг. Однако 28-35% населения постоянно задерживают платежи, причем порой задержки достигают 6 месяцев. Примерно такая же ситуация с платежами из бюджетов различных уровней. Согласно исследованию, проведенному Московской городской жилищной палатой, управление жилым фондом становится рентабельным в случае, если площадь управления превышает 40 тыс. м2жилой площади, а это порядка 8 домов с площадью в 5 тыс. м2. Управленческое вознаграждение позволяет определить и контролировать величину управленческих издержек, которые всегда существовали, но не имели до этого адекватных инструментов регулирования. Кроме того, управленческое вознаграждение может быть увеличено за счет отдельных мероприятий по энергоресурсосбережснию. Экономическая эффективность обслуживания жилья в соответствии со спецификой отрасли определяется как рациональное использование средств для сохранения физических характеристик жилых зданий'. Экономическая эффективность жилищного обслуживания предполагает достижение оптимальных пропорций между тремя направлениями использования средств. Первую группу образуют средства, необходимые для материального обеспечения и проведения ремонтных работ. Вторая группа представляет собой средства на оплату труда работников, непосредственно оказы80 1Р уковод ство д л я м э р а по о р ган и зац и и и у п р ав л ен и ю го р о д ск и м х о зяй ств о м . /П о д о б щ . ред. проф . П .Г. Г р аб о в ск о го , п роф . Л .Н . Ч ер н ы ш ев а. М .: Р сал п р о ек т , 200 4 |