|
долгосрочной норме прибыли, отражающей риск инвестиций в недвижимость * данного типа, который определяется: • прямым сравнением стоимости недвижимости при различных вариантах использования; • сравнением норм прибыли инвестиций в недвижимость при различных вариантах использования. Среди выбранных объектов с аналогичным объекту оценки наилучшим и наиболее эффективным использованием следует наибольшее внимание уделять объектам, максимально близким к объекту сравнения49: • по предаваемым правам собственности; ♦ • по условиям финансирования; • по условиям сделок купли-продажи; • по времени совершения сделок купли-продажи; • по физическим характеристикам; • по экономическим характеристикам, влияющим на величину чистого дохода; • по характеру использования и т. д. На все отличия от объекта оценки следует выполнять корректировки цен продажи объектов сравнения. Для проведения процедур сравнения следует определить удельные единицы сравнения объектов недвижимости, физические или экономические. Выбор конкретных единиц сравнения зависит от типа недвижимости и сложившихся на местном рыке традиций. Для сравнения продаж участков земли используются следующие единицы: • цена за единицу плошади; |
141 применением техники остатка для земли. При этом под стоимостью недвижимости понимается стоимость объектов недвижимости, возведение которых на участке земли не противоречит юридическим нормам, физически осуществимо и экономически целесообразно. Если рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование собственности с уже существующими улучшениями, то критерием наилучшего использования является максимальная стоимость недвижимости при долгосрочной норме прибыли, отражающей риск инвестиций в недвижимость данного типа, который определяется: прямым сравнением стоимости недвижимости при различных вариантах использования; сравнением норм прибыли инвестиций в недвижимость при различных вариантах использования. Среди выбранных объектов с аналогичным объекту оценки наилучшим и наиболее эффективным использованием следует наибольшее внимание уделять объектам, максимально близким к объекту сравнения: по предаваемым правам собственности; по условиям финансирования; по условиям сделок купли-продажи; по времени совершения сделок купли-продажи; по физическим характеристикам; по экономическим характеристикам, влияющим на величину чистого дохода; по характеру использования и т.д. На все отличия от объекта оценки следует выполнять корректировки цен продажи объектов сравнения. Для проведения процедур сравнения следует определить удельные единицы сравнения объектов недвижимости, физические или экономические. Выбор конкретных единиц сравнения зависит от типа недвижимости и сложившихся на местном рыке традиций. Для сравнения продаж участков земли используются следующие единицы: цена за единицу площади; цена за 1 м пог. вдоль красной линии; цена за участок. Для сравнения продаж участков земли с существующими зданиями или сооружениями используются следующие единицы: цена за 1 м общей площади; |