|
• цена за 1 м пог. вдоль красной линии; • цена за участок. Для сравнения продаж участков земли с существующими зданиями или сооружениями используются следующие единицы: • цена за 1 м общей площади; • цена за 1 м полезной или подлежащей сдаче в аренду площади; • цена за комнату; • цена за квартиру; • цена за 1 м здания или сооружения; • цена за все сооружение; • цена за единицу, приносящую доход. Механизм оценки рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж Механизм сравнения продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен единиц сравнения объектов-аналогов на существующие отличия от объекта оценки. Для непосредственных корректировок следует выделять характеристики сделок купли-продажи и объектов недвижимости, которые влияют на цену продажи и называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует выделения как общих, так и присущих только ему элементов сравнения. К общим для всех объектов недвижимости относят следующие элементы сравнения: • набор прав на недвижимость; • условия финансирования сделки купли-продажи; • условия сделки купли-продажи; • время совершения сделки купли-продажи; • месторасположение объекта недвижимости; |
142 цена за 1 м полезной или подлежащей сдаче в аренду площади; цена за комнату; цена за квартиру; цена за 1 м здания или сооружения; цена за все сооружение; цена за единицу, приносящую доход. Механизм оценки рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж Механизм сравнения продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен единиц сравнения объектованалогов на существующие отличия от объекта оценки. Для непосредственных корректировок следует выделять характеристики сделок купли-продажи и объектов недвижимости, которые влияют на цену продажи и называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует выделения как общих, так и присущих только ему элементов сравнения. К общим для всех объектов недвижимости относят следующие элементы сравнения: набор прав на недвижимость; условия финансирования сделки купли-продажи; условия сделки купли-продажи; время совершения сделки купли-продажи; месторасположение объекта недвижимости; физические характеристики объекта недвижимости; экономические характеристики объекта недвижимости; характер использования объекта недвижимости; компоненты цены продажи, не связанные с объектом недвижимости. Под корректировкой на набор прав понимается учет разницы между рыночной арендной платой и контрактной арендной платой, которой может быть обременен объект недвижимости. Величину корректировки на набор прав определяют двумя способами: прямой капитализацией разницы между контрактной и рыночной арендными платами (в предположении бессрочности аренды); |