|
• с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость. Под корректировкой на физические характеристики понимается учет наличия конкретных конструктивных элементов у объектов сравнения. Величина корректировки на физические различия определяется исходя из принципа вклада каждого элемента в общую стоимость недвижимости. Под корректировкой на экономические характеристики понимается учет разницы показателей, определяющих уровень доходности объектов недвижимости. Величина корректировки на экономические характеристики определяется на основе разницы в уровне операционных расходов. Под корректировкой на использование понимается учет характера использования объектов при совершении сделок купли-продажи. Величина корректировки на характер использования определяется на основе разницы в уровне потенциального или действительного валового дохода. Под корректировкой на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, понимается учет вклада бизнеса в цену продажи объекта сравнения. Величина корректировки на наличие компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью, определяется выделением стоимости бизнеса из общей стоимости недвижимости. Корректировки цен продажи объектов сравнения выполняются в следующей последовательности факторов50: • набор прав на недвижимость; • условия финансирования сделки купли-продажи; • условия сделки купли-продажи; • время совершения сделки купли-продажи. |
143 дисконтированием разницы между контрактной и рыночной арендными платами в течение оставшегося срока действия договора аренды. Под корректировкой на условия финансирования сделки куплипродажи понимается учет разницы в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной нормах процента. Величину корректировки на 'условия финансирования определяют дисконтированием фактического денежного потока платежей по кредиту при рыночной норме дисконтирования. Под корректировкой на условия сделки купли-продажи понимается учет факторов, отражающих нетипичные рыночные отношения между продавцом и покупателем, т.е. наличие деловых и родственных связей, незаконного давления и вынуждающих обстоятельств. Под корректировкой на время совершения сделки купли-продажи понимается учет изменения стоимости недвижимости во времени. Величину корректировки на время совершения сделки куплипродажи определяют двумя способами: с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции; с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость. Под корректировкой на физические характеристики понимается учет наличия конкретных конструктивных элементов у объектов сравнения. Величина корректировки на физические различия определяется исходя из принципа вклада каждого элемента в общую стоимость недвижимости. Под корректировкой на экономические характеристики понимается учет разницы показателей, определяющих уровень доходности объектов недвижимости. Величина корректировки на экономические характеристики определяется на основе разницы в уровне операционных расходов. Под корректировкой на использование понимается учет характера использования объектов при совершении сделок купли-продажи. Величина корректировки на характер использования определяется на основе разницы в уровне потенциального или действительного валового дохода. Под корректировкой на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, понимается учет вклада бизнеса в цену продажи объекта сравнения. Величина корректировки на наличие компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью, определяется выделением стоимости бизнеса из общей стоимости недвижимости. Корректировки цен продажи объектов сравнения выполняются в следующей последовательности факторов: |