|
Таблица 2.6 Расчет прогнозируемого дохода51 Потенциальный валовы й доход Плановая аренда ХХХХ Скользящий доход ХХХХ Рыночная аренда ХХХХ Прочие доходы ХХХХ Итого потенциальный валовый доход ххххх Недогрузка и потери при сборе арендной платы -ХХХХ Действительный валовый доход ххххх Операционные расходы Постоянные -ХХХХ Переменные -ХХХХ Расходы на замещение -ХХХХ Итого операционные расходы -ХХХХ Чистый операционный доход ххххх Обслуживание долга -ХХХХ Денежный поток до выплаты налогов ххххх & Рыночная аренда часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы. Прочие доходы доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату. (В эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.). Разделение доходов на «• |
145 и с учетом количества и абсолютной величины произведенных корректировок. Метод капитализации дохода для определения рыночной стоимости недвижимости Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится в два этапа: прогнозирование будущих доходов; капитализация будущих доходов в настоящую стоимость. Прогнозирование будущих доходов Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, который имеет следующий вид: Потенциальный валовый доход Плановая аренда ХХХХ Скользящий доход ХХХХ Рыночная аренда ХХХХ Прочие доходы ХХХХ Итого потенциальный валовый доход ХХХХХ Недогрузка и потери при сборе арендной платы -ХХХХ Действительный валовый доход ХХХХХ Операционные расходы Постоянные -ХХХХ Переменные -ХХХХ Расходы на замещение -ХХХХ Итого операционные расходы -ХХХХ Чистый операционный доход ХХХХХ Обслуживание долга -ХХХХ Денежный поток до выплаты налогов ХХХХХ Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. 146 Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д. Скользящий доход – образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре. Рыночная аренда – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы. Прочие доходы – доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату. (В эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.). Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период. Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов. Операционные расходы – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп: постоянные расходы; переменные расходы; расходы на замещение. К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта. |