|
• расходы на эксплуатацию и ремонт; • расходы на содержание территории и автостоянки; • расходы по обеспечению безопасности и т, д. Расходы на управление имеют место независимо от того, кто управляет сам владелец или управляющий по контрасту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости. Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. * Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относятся к капитальным вложениям на развитие недвижимости. При расчете чистого операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть учтены либо в году выплаты, либо могут быть распределены на весь срок аренды. Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта. Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их » потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором. Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора. Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего q. ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма |
147 К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта: расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающему персоналу; коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация; расходы на уборку; расходы на эксплуатацию и ремонт; расходы на содержание территории и автостоянки; расходы по обеспечению безопасности и т.д. Расходы на управление – имеют место независимо от того, кто управляет – сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости. Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относятся к капитальным вложениям на развитие недвижимости. При расчете чистого операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть учтены либо в году выплаты, либо могут быть распределены на весь срок аренды. Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта. Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором. Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора. 148 Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт. Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, которые ими пользуются. Расходы по обеспечению безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования. Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят: кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации; санитарно-техническую и электроарматуру и приборы; механическое оборудование; пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п. К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец. Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта недвижимости. Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи о погашению ипотечных кредитов. При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются: расходы, связанные с бизнесом; бухгалтерская амортизация; подоходные налоги владельца; капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости. Капитализация будущих доходов Для капитализации будущих доходов применяются два метода: метод прямой капитализации; метод капитализации по норме отдачи. |