|
• расходы, связанные с бизнесом; • бухгалтерская амортизация; • подоходные налоги владельца; • капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости. К ап и тал и зац и я будущ их доходов Для капитализации будущих доходов применяются два метода: • метод прямой капитализации; • метод капитализации по норме отдачи. М етод прямой капитализации М етод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V ) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R): М етод прямой капитализации не производит раздельного учета возврата капитала и дохода на капитал, потому что он не учитывает предположений инвестора относительно отдачи, предполагаемого срока владения недвижимостью , планируемой модели поступления доходов и величины » начальных инвестиций. Кроме того, практически всегда прямая капитализация оценивает полное право собственности. Для прямой капитализации можно использовать потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход, доход на собственный капитал, доход по заемным средствам, доход от земли или доход от зданий. Соответственно при этом используют общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализации для заемных средств, коэффициент капитализации для земли и для задний. Определение стоимости объекта на базе общего коэффициента капитализации (Ro) выполняется по формуле: |
149 Метод прямой капитализации Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R): V I R . Метод прямой капитализации не производит раздельного учета возврата капитала и дохода на капитал, потому что он не учитывает предположений инвестора относительно отдачи, предполагаемого срока владения недвижимостью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций. Кроме того, практически всегда прямая капитализация оценивает полное право собственности. Для прямой капитализации можно использовать потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход, доход на собственный капитал, доход по заемным средствам, доход от земли или доход от зданий. Соответственно при этом используют общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализации для заемных средств, коэффициент капитализации для земли и для задний. Определение стоимости объекта на базе общего коэффициента капитализации (R0) выполняется по формуле: V NOI R 0 , где: NOI – чистый операционный доход. Для определения общего коэффициента капитализации применяют следующие методики: анализ сравнительных продаж; анализ коэффициентов расходов и доходов; техника инвестиционной группы; анализ коэффициента покрытия долга. Анализ сравнительных продаж является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со способом, примененным к объекту оценки, т.е. выполнялись следующие условия: доход и затраты должны определяться на одном базисе; |