|
I P E R R ° E G I M ' Техника инвестиционной группы основана на предположении, что при наличии в объекте недвижимости нескольких интересов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов. Для случая, когда рассматриваются финансовые составляющие интереса в объекте недвижимости (собственный и заемный капитал), коэффициент капитализации заемного капитала, или ипотечная постоянная, (Rm) определяется по формуле: R m = DS M L где: DS годовой платеж по обслуживанию долга; ML сумма ипотечного кредита. Коэффициент капитализации заемного капитала есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита (имеется в виду самоамортизирующийся кредит) и является суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения. Коэффициент капитализации собственного капитала (Re) определяется по формуле: Re=RTCF EI где: PTCF денежный поток до уплаты налогов; EI сумма собственного капитала. Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, |
150 прогнозируемые налоги и цены повторных продаж должны совпадать; должны совпадать условия финансирования и условия рынка; должно совпадать наилучшее и наиболее эффективное использование. Окончательное значение общего коэффициента капитализации определяется методами статистической обработки полученных значений. Анализ коэффициентов расходов и доходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о действительном валовом доходе и операционных расходах. В этом случае общий коэффициент капитализации определяется на основе коэффициента действительного валового дохода (EGIM – отношение цены продажи к действительному валовому доходу) и коэффициента операционных расходов (OER – отношение операционных расходов к действительному валовому доходу): 0 1 R OER EGIM . Техника инвестиционной группы основана на предположении, что при наличии в объекте недвижимости нескольких интересов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов. Для случая, когда рассматриваются финансовые составляющие интереса в объекте недвижимости (собственный и заемный капитал), коэффициент капитализации заемного капитала, или ипотечная постоянная, (Rm) определяется по формуле: Rm DS ML , где: DS – годовой платеж по обслуживанию долга; ML – сумма ипотечного кредита. Коэффициент капитализации заемного капитала есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита (имеется в виду самоамортизирующийся кредит) и является суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения. Коэффициент капитализации собственного капитала (Re) определяется по формуле: 151 Re RTCF EI , где: PTCF – денежный поток до уплаты налогов; ЕI – сумма собственного капитала. Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала в стоимости собственности: 0 1R M Rm M * ( )*Re, где: М – доля заемных средств в стоимости (доля заемного капитала). Для случая, когда рассматриваются физические составляющие интереса в объекте недвижимости (земля и здания), если известны коэффициенты капитализации для земли (RL) и для зданий (Rb), а также если можно определить доли стоимости-земли (L) и зданий (В) в общей стоимости объекта, общий коэффициент j капитализации рассчитывается следующим образом: 0R L RL B Rb * * . Общий коэффициент капитализации, определяемый с учетом требуемого покрытия долга, рассчитывается по формуле: 0R DCR Rm M * * , где: DCR – коэффициент покрытия долга, определяемый по формуле: DCR NOI DS . Техника остатка Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна. Для применения техники остатка необходимо выполнить следующую последовательность действий: |