|
учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала в стоимости собственности: R 0 = M * R m + ( l M ) * R e , где: М доля заемных средств в стоимости (доля заемного капитала). Для случая, когда рассматриваются физические составляющ ие интереса в объекте недвижимости (земля и здания), ссли известны коэффициенты капитализации для земли (RL) и для зданий (Rb), а такж е если можно определить доли стоимости-земли (L) и зданий (В) в общей стоимости объекта, общий коэффициент j капитализации рассчитывается следующим образом: R 0 = L * R L + B * R b . Общий коэффициент капитализации, определяемый с учетом требуемого покрытия долга, рассчитывается по формуле: R 0 = D C R * R r n * M , где: DCR коэффициент покрытия долга, определяемый по формуле: DCR = * ° I . D S Т ехни ка остатка Сущ ность техники остатка заклю чается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющ их, в то время как стоимость других составляющих известна. Для применения техники остатка необходимо выполнить следую щую последовательность действий: I. Определить часть годового дохода, приходящ уюся на компоненту с известной стоимостью путем умножения этой стоимости на соответствующ ий компоненте коэффициент капитализации; |
151 Re RTCF EI , где: PTCF – денежный поток до уплаты налогов; ЕI – сумма собственного капитала. Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала в стоимости собственности: 0 1R M Rm M * ( )*Re, где: М – доля заемных средств в стоимости (доля заемного капитала). Для случая, когда рассматриваются физические составляющие интереса в объекте недвижимости (земля и здания), если известны коэффициенты капитализации для земли (RL) и для зданий (Rb), а также если можно определить доли стоимости-земли (L) и зданий (В) в общей стоимости объекта, общий коэффициент j капитализации рассчитывается следующим образом: 0R L RL B Rb * * . Общий коэффициент капитализации, определяемый с учетом требуемого покрытия долга, рассчитывается по формуле: 0R DCR Rm M * * , где: DCR – коэффициент покрытия долга, определяемый по формуле: DCR NOI DS . Техника остатка Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна. Для применения техники остатка необходимо выполнить следующую последовательность действий: 152 1. Определить часть годового дохода, приходящуюся на компоненту с известной стоимостью путем умножения этой стоимости на соответствующий компоненте коэффициент капитализации; 2 Определить сумму годового дохода, приходящуюся на компоненту с неизвестной стоимостью путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящейся на известную компоненту; 3. Определить стоимость неизвестной компоненты объекта путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффициент капитализации; 4. Определить стоимость объекта путем сложения стоимости известной и полученной стоимости неизвестной компоненты. В методе прямой капитализации в первую очередь применяется техника остатка для физических компонентов (земли и зданий), и техника остатка для финансовых компонентов. Применение техники остатка для зданий предполагает, что стоимость участка земли можно оценить достаточно точно. Кроме этого должны быть известны чистый операционный доход и коэффициенты капитализации для земли и для зданий. При наличии необходимой информации этот метод можно применять для оценки недвижимости, имеющей значительный износ. Кроме того техника остатка для зданий прямо измеряет вклад здания в стоимость, что может определить экономическую целесообразность модернизации или ликвидации здания. Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость здания как стоимость строительства нового здания. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах земли. В случае, если стоимость постройки нового здания не соответствует вкладу в общую стоимость объекта, данный метод применять нельзя. Применение техники остатка для собственного капитала предполагает возможность определения срока ипотечного кредита и размер годового платежа на обслуживание долга. Техника применяется главным образом для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта. Техника остатка для заемного капитала подразумевает, что стоимость собственного капитала известна, а стоимость заемного капитала – нет. |