|
2. Определить сумму годового дохода, приходящуюся на компоненту с • неизвестной стоимостью путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящ ейся на известную компоненту; 3. Определить стоимость неизвестной компоненты объекта путем деления приходящ егося на нее дохода на соответствующ ий коэффициент капитализации; 4. Определить стоимость объекта путем сложения стоимости известной и полученной стоимости неизвестной компоненты. В методе прямой капитализации в первую очередь применяется техника остатка для физических компонентов (земли и зданий), и техника остатка для финансовых компонентов. Применение техники остатка для зданий предполагает, что стоимость участка земли можно оценить достаточно точно. Кроме этого должны быть известны чистый операционный доход и коэффициенты капитализации для земли и для зданий. При наличии необходимой информации этот метод можно применять для оценки недвижимости, имеющей значительный износ. Кроме того техника остатка для зданий прямо измеряет вклад здания в стоимость, что может определить экономическую целесообразность модернизации или ликвидации * здания. Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания можно определить достаточно точно. Технику в основном применяю т в анализе наилучш его и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость здания как стоимость строительства нового здания. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах земли. В случае, если стоимость постройки нового здания не соответствует вкладу в общую стоимость объекта, данный метод применять нельзя. т Применение техники остатка для собственного капитала предполагает возможность определения срока ипотечного кредита и размер годового платежа |
152 1. Определить часть годового дохода, приходящуюся на компоненту с известной стоимостью путем умножения этой стоимости на соответствующий компоненте коэффициент капитализации; 2 Определить сумму годового дохода, приходящуюся на компоненту с неизвестной стоимостью путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящейся на известную компоненту; 3. Определить стоимость неизвестной компоненты объекта путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффициент капитализации; 4. Определить стоимость объекта путем сложения стоимости известной и полученной стоимости неизвестной компоненты. В методе прямой капитализации в первую очередь применяется техника остатка для физических компонентов (земли и зданий), и техника остатка для финансовых компонентов. Применение техники остатка для зданий предполагает, что стоимость участка земли можно оценить достаточно точно. Кроме этого должны быть известны чистый операционный доход и коэффициенты капитализации для земли и для зданий. При наличии необходимой информации этот метод можно применять для оценки недвижимости, имеющей значительный износ. Кроме того техника остатка для зданий прямо измеряет вклад здания в стоимость, что может определить экономическую целесообразность модернизации или ликвидации здания. Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость здания как стоимость строительства нового здания. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах земли. В случае, если стоимость постройки нового здания не соответствует вкладу в общую стоимость объекта, данный метод применять нельзя. Применение техники остатка для собственного капитала предполагает возможность определения срока ипотечного кредита и размер годового платежа на обслуживание долга. Техника применяется главным образом для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта. Техника остатка для заемного капитала подразумевает, что стоимость собственного капитала известна, а стоимость заемного капитала – нет. |