|
Метод кумулятивного построения заключается в суммировании величин, * отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид: Норма прибыли = безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск Безрисковая ставка соответствует стоимости денег во времени при полном отсутствии рисков. Норма инфляции компенсирует снижение покупательной способности денег в течение срока проекта. Премия за риск включает все типы рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, к которым относят: • риск, связанный с характеристиками конкретного объекта недвижимости; • риск, связанный с низкой ликвидностью недвижимости; • риск, связанный с уровнем управления недвижимостью; • риск неожиданного изменения уровня инфляции. Данный метод применяется в случае наличия возможности выделения каждой составляющей в числовом выражении. Метод сравнения альтернативных инвестиций заключается в поиске на финансовом рынке инвестиционных проектов с аналогичной степенью риска для последующей корректировки их нормы прибыли применительно к инвестициям в недвижимость. В качестве первого приближения следует выбирать норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением и норму прибыли по акциям аналогичных предприятий. При этом следует принимать во внимание, что позиция кредитора является менее рискованной, чем позиция инвестора собственного капитала. Метод сравнения продаж заключается в анализе данных по совершенным сделкам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора • относительно будущих выгод от владения недвижимостью. На основе схемы денежных потоков проекта определяется внутренняя норма прибыли проекта. В |
153 Капитализация по норме отдачи Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами: методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи; методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи. Метод дисконтирования денежных потоков применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения: PV C i C i C ti t t t 1 1 2 2 1 1 1 2 1( ) ( ) ... ( ) , где: Ct – денежный поток периода t; it – норма дисконтирования периода t. Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы: метод кумулятивного построения; метод сравнения альтернативных инвестиций; метод сравнения продаж; метод мониторинга рыночных данных. Метод кумулятивного построения заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид: Норма прибыли = безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск Безрисковая ставка соответствует стоимости денег во времени при полном отсутствии рисков. Норма инфляции компенсирует снижение покупательной способности денег в течение срока проекта. Премия за риск включает все типы рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, к которым относят: риск, связанный с характеристиками конкретного объекта недвижимости; риск, связанный с низкой ликвидностью недвижимости; 154 риск, связанный с уровнем управления недвижимостью; риск неожиданного изменения уровня инфляции. Данный метод применяется в случае наличия возможности выделения каждой составляющей в числовом выражении. Метод сравнения альтернативных инвестиций заключается в поиске на финансовом рынке инвестиционных проектов с аналогичной степенью риска для последующей корректировки их нормы прибыли применительно к инвестициям в недвижимость. В качестве первого приближения следует выбирать норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением и норму прибыли по акциям аналогичных предприятий. При этом следует принимать во внимание, что позиция кредитора является менее рискованной, чем позиция инвестора собственного капитала. Метод сравнения продаж заключается в анализе данных по совершенным сделкам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора относительно будущих выгод от владения недвижимостью. На основе схемы денежных потоков проекта определяется внутренняя норма прибыли проекта. В случае недостатка рыночной информации следует применять вероятностные методы прогнозирования. Метод мониторинга рыночных данных заключается в анализе ретроспективных рыночных данных с целью определения текущих перспективных значений норм прибыли. При этом следует использовать корреляционные связи тенденций изменения прибыльности инвестиций в недвижимость с тенденциями изменения других инструментов финансового рынка. В некоторых случаях регулярно изменяющихся денежных потоков определение стоимости недвижимости выполняется: применением прямых формул для расчета настоящей стоимости; применением общего коэффициента капитализации, учитывающего характер изменения дохода и стоимость недвижимости, а также условия финансирования объекта недвижимости. В зависимости от конкретных условий и характеристик денежных потоков для определения стоимости регулярно изменяющихся денежных потоков применяются три типа расчетных моделей: модели дохода; модели "собственности"; ипотечно-инвестиционные модели. Модели дохода применяются для расчета настоящей стоимости только потока доходов. Для получения стоимости недвижимости стоимость |