|
случае недостатка рыночной информации следует применять вероятностные * методы прогнозирования. Метод мониторинга рыночных данных заключается в анализе ретроспективных рыночных данных с целью определения текущих перспективных значений норм прибыли. При этом следует использовать корреляционные связи тенденций изменения прибыльности инвестиций в недвижимость с тенденциями изменения других инструментов финансового рынка. В некоторых случаях регулярно изменяющихся денежных потоков определение стоимости недвижимости выполняется: • применением прямых формул для расчета настоящей стоимости; • применением общего коэффициента капитализации, учитывающего характер изменения дохода и стоимость недвижимости, а также условия финансирования объекта недвижимости. В зависимости от конкретных условий и характеристик денежных потоков для определения стоимости регулярно изменяющихся денежных потоков применяются три типа расчетных моделей: • модели дохода; • модели ’’собственности"; • ипотечно-инвестиционные модели. Модели дохода применяются для расчета настоящей стоимости только потока доходов. Для получения стоимости недвижимости стоимость реверсии и других выгод, не вошедших в основной поток, должны быть добавлены к стоимости потока дохода. В случае, если договор аренды предусматривает поступление постоянного потока доходов, в зависимости от предположений относительно |
154 риск, связанный с уровнем управления недвижимостью; риск неожиданного изменения уровня инфляции. Данный метод применяется в случае наличия возможности выделения каждой составляющей в числовом выражении. Метод сравнения альтернативных инвестиций заключается в поиске на финансовом рынке инвестиционных проектов с аналогичной степенью риска для последующей корректировки их нормы прибыли применительно к инвестициям в недвижимость. В качестве первого приближения следует выбирать норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением и норму прибыли по акциям аналогичных предприятий. При этом следует принимать во внимание, что позиция кредитора является менее рискованной, чем позиция инвестора собственного капитала. Метод сравнения продаж заключается в анализе данных по совершенным сделкам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора относительно будущих выгод от владения недвижимостью. На основе схемы денежных потоков проекта определяется внутренняя норма прибыли проекта. В случае недостатка рыночной информации следует применять вероятностные методы прогнозирования. Метод мониторинга рыночных данных заключается в анализе ретроспективных рыночных данных с целью определения текущих перспективных значений норм прибыли. При этом следует использовать корреляционные связи тенденций изменения прибыльности инвестиций в недвижимость с тенденциями изменения других инструментов финансового рынка. В некоторых случаях регулярно изменяющихся денежных потоков определение стоимости недвижимости выполняется: применением прямых формул для расчета настоящей стоимости; применением общего коэффициента капитализации, учитывающего характер изменения дохода и стоимость недвижимости, а также условия финансирования объекта недвижимости. В зависимости от конкретных условий и характеристик денежных потоков для определения стоимости регулярно изменяющихся денежных потоков применяются три типа расчетных моделей: модели дохода; модели "собственности"; ипотечно-инвестиционные модели. Модели дохода применяются для расчета настоящей стоимости только потока доходов. Для получения стоимости недвижимости стоимость 155 реверсии и других выгод, не вошедших в основной поток, должны быть добавлены к стоимости потока дохода. В случае, если договор аренды предусматривает поступление постоянного потока доходов, в зависимости от предположений относительно способа возврата капитала, возможно применение следующих методов капитализации: , капитализация по модели бесконечного потока; капитализация методом Инвуда; капитализация методом Хоскольда. Капитализация по модели бесконечного потока применяется в двух случаях: либо имеется бесконечный поток дохода, либо поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна начальной цене покупки, т.е. первоначальной инвестиции. Стоимость такой недвижимости определяется путем деления дохода на подходящую норму дисконтирования. В этом случае норма дисконта (Yo) и общий коэффициент капитализации численно равны, так как начальные инвестиции полностью возвращаются при окончании проекта: Ro = Yo . Для случаев, когда стоимость недвижимости в конце проекта полностью или частично обесценивается, полный или частичный возврат начального капитала может быть осуществлен за счет потока доходов. Метод Инвуда предполагает, что доход поступает в виде простого постоянного аннуитета и дисконтируется одной нормой дисконта. Основной предпосылкой является допущение о том, что величина аннуитета соответствует полному возврату начальных инвестиций и получению дохода на капитал в течение времени поступления аннуитета. В соответствии с этими предпосылками коэффициент капитализации должен включать: норму процента для получения дохода на капитал; коэффициент фонда возмещения, который обеспечит полный возврат начальных инвестиций за счет формирования фонда возмещения. Указанные выше предпосылки формализуются в виде следующего выражения для коэффициента капитализации: Ro Yo Sn 1 , где: |