|
An коэффициент настоящей стоимости аннуитета при норме i * процентов. Для дохода, изменяющегося по экспоненте(с постоянной нормой), настоящая стоимость экспоненциально изменяющегося аннуитета, который начинается с 1 в конце первого периода, определяется по следующей формуле: , _ ( 1+ х £ p v = — i x где: v х норма увеличения дохода; п число периодов; i норма дисконта. Для дохода, который по прогнозам будет уменьшаться по экспоненте, формула преобразовывается к следующему виду: г О -*)" PVQ +i)n . i + x Модели "собственности" применяют для определения настоящей * стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом. Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула Эллвуда: Ro = Yo + А, где: А величина корректировки. При этом, если стоимость объекта уменьшается, то корректировка А имеет знак "+", а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет т иметь знак Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения стоимости на коэффициент фонда возмещения или |
156 1 Sn – коэффициент фонда возмещения. Главной особенностью метода Инвуда является то, что формирование фонда возмещения производится по норме, равной норме прибыли для инвестиций. Практическое определение стоимости потока доходов с учетом допущений Инвуда выполняется двумя способами: применением коэффициента взноса на амортизацию единицы; применением общего коэффициента капитализации. Метод Хоскольда отличается от метода Инвуда тем, что формирование фонда возмещения происходит не по норме процента на инвестиции, а по безрисковой ставке. Основной предпосылкой здесь является то, что реинвестирование может быть не таким прибыльным, как начальные инвестиции, и, следовательно, повторному вложению денег присущ большой риск. Для получения настоящей стоимости прямолинейно изменяющегося аннуитета используют следующую формулу: PV d b n An b n An i ( * )* *( ) , где: d – начальный доход в конце первого периода; b – изменение дохода за период (b больше 0, если доход увеличивается); n – число периодов; An – коэффициент настоящей стоимости аннуитета при норме i процентов. Для дохода, изменяющегося по экспоненте(с постоянной нормой), настоящая стоимость экспоненциально изменяющегося аннуитета, который начинается с 1 в конце первого периода, определяется по следующей формуле: PV x i i x n n 1 1 1 ( ) ( ) , где: x – норма увеличения дохода; n – число периодов; i – норма дисконта. 157 Для дохода, который по прогнозам будет уменьшаться по экспоненте, формула преобразовывается к следующему виду: PV x i i x n n 1 1 1 ( ) ( ) . Модели "собственности" применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом. Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула Эллвуда: Ro = Yo + А , где: А – величина корректировки. При этом, если стоимость объекта уменьшается, то корректировка А имеет знак "+", а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь знак "–". Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения стоимости на коэффициент фонда возмещения или на норму рекапитализации, а общая формула для коэффициента капитализации принимает следующий вид: Ro = Yo [+ / –] D * а , где: D – относительное изменение стоимости объекта; а – коэффициент, отражающий годовую норму возврата капитала. В случае постоянного дохода без изменения стоимости недвижимости необходимо применить капитализацию бесконечного потока доходов. При этом коэффициент капитализации численно равен норме отдачи. В случае постоянного дохода с изменением стоимости недвижимости применяется общая формула коэффициента капитализации, корректирующая норму отдачи необходимостью учета изменения стоимости капитала. При этом компенсация изменения стоимости капитала обеспечивается по модели формирования фонда возмещения, т.е. путем применения коэффициента фонда возмещения: Ro Yo D x Sn * * 1 . |