|
на норму рекапитализации, а общ ая формула для коэффициента капитализации * принимает следующий вид: Ro = Yo [+ / -] D * а, где: D относительное изменение стоимости объекта; а коэффициент, отражающий годовую норму возврата капитала. В случае постоянного дохода без изменения стоимости недвижимости необходимо применить капитализацию бесконечного потока доходов. При этом коэффициент капитализации численно равен норме отдачи. # В случае постоянного дохода с изменением стоимости недвижимости применяется общая формула коэффициента капитализации, корректирующ ая норму отдачи необходимостью учета изменения стоимости капитала. При этом компенсация изменения стоимости капитала обеспечивается по модели формирования фонда возмещения, т. е. путем применения коэффициента фонда возмещения: R o = Y o + D * x * — . Sn В случае прямолинейного изменения и дохода и стоимости, стоимость • такой недвижимости может быть определена методом прямой капитализации с линейным возвратом капитала. Сущность линейного возврата капитала (рекапитализации) заключается в том , что возврат капитала происходит равномерно в течение срока экономической жизни актива. Общ ий коэффициент капитализации в случае прямолинейного изменения дохода и стоимости недвижимости определяется по формуле: Ro = Yo + D * а, где: D относительное изменение стоимости за п периодов; |
157 Для дохода, который по прогнозам будет уменьшаться по экспоненте, формула преобразовывается к следующему виду: PV x i i x n n 1 1 1 ( ) ( ) . Модели "собственности" применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом. Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула Эллвуда: Ro = Yo + А , где: А – величина корректировки. При этом, если стоимость объекта уменьшается, то корректировка А имеет знак "+", а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь знак "–". Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения стоимости на коэффициент фонда возмещения или на норму рекапитализации, а общая формула для коэффициента капитализации принимает следующий вид: Ro = Yo [+ / –] D * а , где: D – относительное изменение стоимости объекта; а – коэффициент, отражающий годовую норму возврата капитала. В случае постоянного дохода без изменения стоимости недвижимости необходимо применить капитализацию бесконечного потока доходов. При этом коэффициент капитализации численно равен норме отдачи. В случае постоянного дохода с изменением стоимости недвижимости применяется общая формула коэффициента капитализации, корректирующая норму отдачи необходимостью учета изменения стоимости капитала. При этом компенсация изменения стоимости капитала обеспечивается по модели формирования фонда возмещения, т.е. путем применения коэффициента фонда возмещения: Ro Yo D x Sn * * 1 . 158 В случае прямолинейного изменения и дохода и стоимости, стоимость такой недвижимости может быть определена методом прямой капитализации с линейным возвратом капитала. Сущность линейного возврата капитала (рекапитализации) заключается в том, что возврат капитала происходит равномерно в течение срока экономической жизни актива. Общий коэффициент капитализации в случае прямолинейного изменения дохода и стоимости недвижимости определяется по формуле: Ro = Yo + – D * а , где: D – относительное изменение стоимости за п периодов; a n 1 – норма возврата капитала. В случае экспоненциального изменения и дохода и стоимости объекта формула для общего коэффициента капитализации принимает следующий вид: Ro = Yo + – CR , где: CR – периодическая норма изменения (по закону сложного процента). При одинаковом изменении и дохода, и стоимости коэффициент капитализации будет оставаться постоянным. Ипотечно-инвестиционные модели применяются для определения стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования. Существуют две техники ипотечно-инвестиционного анализа: традиционная техника; техника Эллвуда. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа определяет стоимость недвижимости как сумму интересов собственного и заемного капитала. Стоимость интереса собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии. Стоимость интереса заемного капитала рассчитывается путем дисконтирования платежей по обслуживанию долга. |