|
а = ----норма возврата капитала. * п В случае экспоненциального изменения и дохода и стоимости объекта формула для общего коэффициента капитализации принимает следующий вид: Ro = Yo + -C R , где: CR периодическая норма изменения (по закону сложного процента). При одинаковом изменении и дохода, и стоимости коэффициент капитализации будет оставаться постоянным. ^ Ипотечно-инвсстиционные модели применяются для определения стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования. Существуют две техники ипотечноинвестиционного анализа: • традиционная техника; • техника Эллвуда. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа определяет стоимость недвижимости как сумму интересов собственного и заемного капитала. ^ Стоимость интереса собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии. Стоимость интереса заемного капитала рассчитывается путем дисконтирования платежей по обслуживанию долга. В зависимости от количественных характеристик и временной структуры денежных потоков, а также соответствующих им норм дисконтирования, настоящая стоимость будет принимать различные значения. Другими словами, настоящая стоимость будущих денежных потоков, поступающих от *' недвижимости, будет зависеть от срока проекта, структуры заемного капитала, |
158 В случае прямолинейного изменения и дохода и стоимости, стоимость такой недвижимости может быть определена методом прямой капитализации с линейным возвратом капитала. Сущность линейного возврата капитала (рекапитализации) заключается в том, что возврат капитала происходит равномерно в течение срока экономической жизни актива. Общий коэффициент капитализации в случае прямолинейного изменения дохода и стоимости недвижимости определяется по формуле: Ro = Yo + – D * а , где: D – относительное изменение стоимости за п периодов; a n 1 – норма возврата капитала. В случае экспоненциального изменения и дохода и стоимости объекта формула для общего коэффициента капитализации принимает следующий вид: Ro = Yo + – CR , где: CR – периодическая норма изменения (по закону сложного процента). При одинаковом изменении и дохода, и стоимости коэффициент капитализации будет оставаться постоянным. Ипотечно-инвестиционные модели применяются для определения стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования. Существуют две техники ипотечно-инвестиционного анализа: традиционная техника; техника Эллвуда. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа определяет стоимость недвижимости как сумму интересов собственного и заемного капитала. Стоимость интереса собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии. Стоимость интереса заемного капитала рассчитывается путем дисконтирования платежей по обслуживанию долга. 159 В зависимости от количественных характеристик и временной структуры денежных потоков, а также соответствующих им норм дисконтирования, настоящая стоимость будет принимать различные значения. Другими словами, настоящая стоимость будущих денежных потоков, поступающих от недвижимости, будет зависеть от срока проекта, структуры заемного капитала, экономических характеристик объекта и соответствующих норм дисконтирования. В формализованном виде алгоритм расчета стоимости с помощью традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа можно записать в следующем виде: V = PV[(NOI – DS), i%, n лет] + PV[(TG – UM), i%, n лет] + M , где: NOI – чистый операционный доход i-ro года проекта; DS – сумма обслуживания долга в i-том году проекта; TG – сумма реверсии без учета расходов на продажу; UM – невыплаченный остаток кредита на момент продажи; М – первоначальная сумма кредита. Примечание. Запись выражения для определения стоимости в виде уравнения позволяет решать задачи по расчету стоимости в случаях, когда имеется более одной неизвестной. Случай 1. Сумму реверсии трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости. Например, если за период проекта прогнозируется увеличение стоимости недвижимости на 20%, то в основном уравнении вместо значения TG можно использовать значение 1.2V. Случай 2. В условии задачи определена не величина кредита, а доля кредита в общей стоимости недвижимости. В этом случае величину кредита можно выразить в долях от V, рассчитать ипотечную постоянную и определить сумму по обслуживанию долга, применив ипотечную постоянную к доле заемного капитала в общей стоимости недвижимости. Аналогично можно выразить величину невыплаченного остатка кредита в конце срока проекта. Общая формула традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа может быть применена и для оценки стоимости недвижимости, обремененной существующей закладной. В этом случае в качестве начальной суммы кредита выступает текущий остаток кредита. Основная часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита: |