|
экономических характеристик объекта и соответствующих норм дисконтирования. В формализованном виде алгоритм расчета стоимости с помощью традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа можно записать в следующем виде: V = PV[(NOI DS), i%, п лет] + PV[(TG UM), i%, n лет] + M, где: N01 чистый операционный доход i-ro года проекта; DS сумма обслуживания долга в i-том году проекта; TG сумма реверсии без учета расходов на продажу; 1JM невыплаченный остаток кредита на момент продажи; М первоначальная сумма кредита. Примечание. Запись выражения для определения стоимости в виде уравнения позволяет решать задачи но расчету стоимости в случаях, когда имеется более одной неизвестной. Случай 1. Сумму реверсии трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции се изменения по отношению к начальной стоимости. Например, если за период проекта прогнозируется увеличение стоимости недвижимости на 20%, то в основном уравнении вместо значения TG можно использовать значение 1.2 V. Случай 2. В условии задачи определена не величина кредита, а доля кредита в общей стоимости недвижимости. В этом случае величину кредита можно выразить в долях от V, рассчитать ипотечную постоянную и определить сумму по обслуживанию долга, применив ипотечную постоянную к доле заемного капитала в общей стоимости недвижимости. Аналогично можно выразить величину невыплаченного остатка кредита в конце срока проекта. Общая формула традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа может быть применена и для оценки стоимости недвижимости, |
159 В зависимости от количественных характеристик и временной структуры денежных потоков, а также соответствующих им норм дисконтирования, настоящая стоимость будет принимать различные значения. Другими словами, настоящая стоимость будущих денежных потоков, поступающих от недвижимости, будет зависеть от срока проекта, структуры заемного капитала, экономических характеристик объекта и соответствующих норм дисконтирования. В формализованном виде алгоритм расчета стоимости с помощью традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа можно записать в следующем виде: V = PV[(NOI – DS), i%, n лет] + PV[(TG – UM), i%, n лет] + M , где: NOI – чистый операционный доход i-ro года проекта; DS – сумма обслуживания долга в i-том году проекта; TG – сумма реверсии без учета расходов на продажу; UM – невыплаченный остаток кредита на момент продажи; М – первоначальная сумма кредита. Примечание. Запись выражения для определения стоимости в виде уравнения позволяет решать задачи по расчету стоимости в случаях, когда имеется более одной неизвестной. Случай 1. Сумму реверсии трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости. Например, если за период проекта прогнозируется увеличение стоимости недвижимости на 20%, то в основном уравнении вместо значения TG можно использовать значение 1.2V. Случай 2. В условии задачи определена не величина кредита, а доля кредита в общей стоимости недвижимости. В этом случае величину кредита можно выразить в долях от V, рассчитать ипотечную постоянную и определить сумму по обслуживанию долга, применив ипотечную постоянную к доле заемного капитала в общей стоимости недвижимости. Аналогично можно выразить величину невыплаченного остатка кредита в конце срока проекта. Общая формула традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа может быть применена и для оценки стоимости недвижимости, обремененной существующей закладной. В этом случае в качестве начальной суммы кредита выступает текущий остаток кредита. Основная часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита: |