|
обремененной существующей закладной. В этом случае в качестве начальной суммы кредита выступает текущий остаток кредита. Основная часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита: г = Y e M * (Ye + P * — R m ) . Sn Базовый коэффициент капитализации г берет за основу требования инвестора по норме отдачи собственного капитала до корректировок на ^ изменения дохода и стоимости недвижимости. Другими словами, базовый коэффициент капитализации представляет из себя норму отдачи собственного капитала, скорректированную на условия финансирования. Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации. Корректировка на ожидаемое изменение стоимости недвижимости производится с помощью другой части числителя общей формулы: Do * — . Sn 9 Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации для учета ожидаемой денежной выгоды должен быть скорректирован в меньшую сторону. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону. Корректировка на изменение дохода производится с помощью знаменателя общей формулы 1 + Di * J. |
159 В зависимости от количественных характеристик и временной структуры денежных потоков, а также соответствующих им норм дисконтирования, настоящая стоимость будет принимать различные значения. Другими словами, настоящая стоимость будущих денежных потоков, поступающих от недвижимости, будет зависеть от срока проекта, структуры заемного капитала, экономических характеристик объекта и соответствующих норм дисконтирования. В формализованном виде алгоритм расчета стоимости с помощью традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа можно записать в следующем виде: V = PV[(NOI – DS), i%, n лет] + PV[(TG – UM), i%, n лет] + M , где: NOI – чистый операционный доход i-ro года проекта; DS – сумма обслуживания долга в i-том году проекта; TG – сумма реверсии без учета расходов на продажу; UM – невыплаченный остаток кредита на момент продажи; М – первоначальная сумма кредита. Примечание. Запись выражения для определения стоимости в виде уравнения позволяет решать задачи по расчету стоимости в случаях, когда имеется более одной неизвестной. Случай 1. Сумму реверсии трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости. Например, если за период проекта прогнозируется увеличение стоимости недвижимости на 20%, то в основном уравнении вместо значения TG можно использовать значение 1.2V. Случай 2. В условии задачи определена не величина кредита, а доля кредита в общей стоимости недвижимости. В этом случае величину кредита можно выразить в долях от V, рассчитать ипотечную постоянную и определить сумму по обслуживанию долга, применив ипотечную постоянную к доле заемного капитала в общей стоимости недвижимости. Аналогично можно выразить величину невыплаченного остатка кредита в конце срока проекта. Общая формула традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа может быть применена и для оценки стоимости недвижимости, обремененной существующей закладной. В этом случае в качестве начальной суммы кредита выступает текущий остаток кредита. Основная часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита: 160 r Ye M Ye P Sn Rm *( * ) 1 . Базовый коэффициент капитализации r берет за основу требования инвестора по норме отдачи собственного капитала до корректировок на изменения дохода и стоимости недвижимости. Другими словами, базовый коэффициент капитализации представляет из себя норму отдачи собственного капитала, скорректированную на условия финансирования. Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации. Корректировка на ожидаемое изменение стоимости недвижимости производится с помощью другой части числителя общей формулы: Do * 1 Sn . Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации для учета ожидаемой денежной выгоды должен быть скорректирован в меньшую сторону. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону. Корректировка на изменение дохода производится с помощью знаменателя общей формулы 1 + Di * J . Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1. Для оценки стоимости недвижимости с постоянным доходом применяются два подхода: применение общего коэффициента капитализации; применение техники остатка. Для дохода, изменение которого соответствует кривой накопления фонда возмещения с периода t = 0, коэффициент J определяется либо по предварительно рассчитанным таблицам, либо прямо по формуле: J Sn n Ye Ye n 1 1 1 1 1 *( ( ) ) . |