|
Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1. Для оценки стоимости недвижимости с постоянным доходом применяются два подхода: • применение общего коэффициента капитализации; • применение техники остатка. Для дохода, изменение которого соответствует кривой накопления фонда возмещения с периода t = 0, коэффициент J определяется либо по предварительно рассчитанным таблицам, либо прямо по формуле: В случае прямолинейно изменяющегося дохода общий коэффициент капитализации определяется также по общей формуле Эллвуда с применением корректировочного коэффициента J. Отличие от предыдущего случая состоит в том, что коэффициент J определяется по специальным таблицам для прямолинейного изменения дохода. Для корректировки общего коэффициента капитализации на экспоненциальное изменение дохода применяют функциональный коэффициент К, который определяется из следующего выражения: 1----------------(1+Ye)n 1 0+С )п СП к=---------, (Y С ) * Ап где: С норма изменения дохода; S" коэффициент будущей стоимости; Ап коэффициент настоящей стоимости простого аннуитета. |
160 r Ye M Ye P Sn Rm *( * ) 1 . Базовый коэффициент капитализации r берет за основу требования инвестора по норме отдачи собственного капитала до корректировок на изменения дохода и стоимости недвижимости. Другими словами, базовый коэффициент капитализации представляет из себя норму отдачи собственного капитала, скорректированную на условия финансирования. Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации. Корректировка на ожидаемое изменение стоимости недвижимости производится с помощью другой части числителя общей формулы: Do * 1 Sn . Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации для учета ожидаемой денежной выгоды должен быть скорректирован в меньшую сторону. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону. Корректировка на изменение дохода производится с помощью знаменателя общей формулы 1 + Di * J . Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1. Для оценки стоимости недвижимости с постоянным доходом применяются два подхода: применение общего коэффициента капитализации; применение техники остатка. Для дохода, изменение которого соответствует кривой накопления фонда возмещения с периода t = 0, коэффициент J определяется либо по предварительно рассчитанным таблицам, либо прямо по формуле: J Sn n Ye Ye n 1 1 1 1 1 *( ( ) ) . 161 В случае прямолинейно изменяющегося дохода общий коэффициент капитализации определяется также по общей формуле Эллвуда с применением корректировочного коэффициента J. Отличие от предыдущего случая состоит в том, что коэффициент J определяется по специальным таблицам для прямолинейного изменения дохода. Для корректировки общего коэффициента капитализации на экспоненциальное изменение дохода применяют функциональный коэффициент К, который определяется из следующего выражения: К С S Y C An n n 1 1( ) ( )* , где: С – норма изменения дохода; Sn – коэффициент будущей стоимости; An – коэффициент настоящей стоимости простого аннуитета. Корректировка общего коэффициента капитализации производится путем замены знаменателя формулы Эллвуда (1 + Di * J) функциональным коэффициентом К. 3.5. УПРАВЛЕНИЕ РЕГИОНАЛЬНЫМИ РИСКАМИ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ РЕГИОНА Даже в самых стабильных экономических условиях процесс инвестирования сопряжен с различными видами рисков, в совокупности представляющими собой вероятность невозврата инвестированных ресурсов. При этом, в условиях развитой экономики основные риски известны и вероятность невозврата может быть оценена с достаточной степенью точности. Для определенности будем называть такие виды риска регулярными. В российских условиях особенно на региональном уровне регулярным инвестиционным рискам сопутствуют колебания экономической и политической внешней и внутренней ситуации, а также дефицит инвестиционных ресурсов, что делает влияние регулярных рисков более непредсказуемым и появляется необходимость не только оценки самого риска, но и оценки вероятности появления того или иного вида риска. В этой связи, на наш взгляд было бы целесообразным показать возможности оценки региональных инвестиционных рисков, а также |