|
методика, как и любая другая, не свободна от недостатков. В частности, при » исчислении доходности банка (К 1), необходимо учитывать, что сумма активов банка не статична внутри рассматриваемого времени, она может плавно или резко изменяться. Поэтому для определения уровня доходности банка можно сопоставлять его годовые накопления со среднегодовой суммой его активов. 2 .4 . М е т о д и ч е с к и е п о д х о д ы к о ц е н к е П О СЛЕДСТВИ Й Д И В ЕРС И Ф И К А Ц И И Затратны й метод для оценки рыночной стоимости недвижимости При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы42: • метод сравнения продаж; • метод распределения; • метод выделения; • метод разбивки на участки; • техника остатка для земли; * • капитализация земельной ренты. При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения, цены продаж сравнимых участников корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются: • права собственности; • условия финансирования; 42 Чуб Б. А., Бандурин А. В. «Система Инвестиционных взаимоотношении в регионе на примере республики Татарстан» М.: 242 с. Издание второе, исправленное и дополненное. |
102 инвестиционных ценностей с учетом групповых весов для каждого из исходных показателей. Для нахождения групповых весов можно использовать следующий алгоритм: 1. Рассчитывается среднее арифметическое каждой группы исходных коэффициентов. 2. В зависимости от величин исходных показателей выбирается число, например 1, которое делится поочередно на все средние арифметические. Полученные частные являются искомыми групповыми весами. Исходные коэффициенты входят в интегральный показатель по следующему принципу: показатели положительно влияющие на интегральный показатель записываются в числитель, влияющие отрицательно – в знаменатель. Таким образом интегральный показатель альтернативы выглядит следующим образом: Аj i ij i I l ljl L ИП a k a k * * 1 1 , где: ИПAj – интегральный показатель j-той альтернативы; ai, al – групповые веса, соответственно для i-той и l-той группы показателей; kij, klj – значения коэффициента, соответственно i-той и l-той группы для альтернативы j. После проведения расчетов выбирается альтернатива с наиболее привлекательным значением интегрального показателя. Конечно, данная методика, как и любая другая, не свободна от недостатков. В частности, при исчислении доходности банка (К1), необходимо учитывать, что сумма активов банка не статична внутри рассматриваемого времени, она моежт плавно или резко изменяться. Поэтому для определения уровня доходности банка можно сопоставлять его годовые накопления со среднегодовой суммой его активов. 132 Конкретные инвестиционные стратегии определяются: 1. Финансовой стратегией корпорации. 2. Типом и целями портфеля. 3. Состоянием рынка (его наполненностью и ликвидностью, динамикой процентной ставки, легкостью или затрудненностью привлечения заемных средств, уровнем инфляции). 4. Наличием законодательных льгот или, наоборот, ограничений на инвестирование. 5. Общеэкономическими факторами (фаза хозяйственного цикла и т.д.). 6. Необходимостью поддержания заданного уровня ликвидности и доходности при минимизации риска. 7. Типом стратегии (краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная). Естественно, различные факторы, а следовательно, и различные стратегии комбинируются между собой, накладываются друг на друга, и вследствие этого появляются сложные комбинированные варианты портфельной стратегии. 3.4. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЦЕННОСТЕЙ Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости Определение стоимости земли При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: метод сравнения продаж; метод распределения; метод выделения; метод разбивки на участки; техника остатка для земли; капитализация земельной ренты. При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора 133 рыночной информации и выбора единицы сравнения, цены продаж сравнимых участников корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются: права собственности; условия финансирования; условия продажи; условия рынка (время продажи); месторасположение; физические характеристики; доступные коммунальные услуги; условия зонирования; наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается. Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли. Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется. Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях. Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли, при этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности: |