|
земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от ► продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта. Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать: • стоимость здания; • чистый операционный доход от всей недвижимости; • коэффициенты капитализации для земли и для зданий. Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование. Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности: 1. Определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование; 2. На основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости; т 3. Определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию. 4. Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле. Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной платы за землю относимая к земле арендная плата капитализируется определенным из рыночных данных коэффициентом капитализации для земли. Определение стоимости нового строительства 9 При расчете стоимости нового строительства в состав затрат следует включать прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя. |
134 1. Определяется количество и размеры участков, исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. (Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются); 2. Определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия; 3. Определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков. Издержки на улучшение включают: расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; налоги, страховка, заработная плата ИТР; расходы на маркетинг; прибыль и накладные расходы подрядчика; прибыль предпринимателя. Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта. Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать: стоимость здания; чистый операционный доход от всей недвижимости; коэффициенты капитализации для земли и для зданий. Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование. Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности: 1. Определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование; 135 2. На основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости; 3. Определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию. 4. Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле. Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной платы за землю относимая к земле арендная плата капитализируется определенным из рыночных данных коэффициентом капитализации для земли. Определение стоимости нового строительства При расчете стоимости нового строительства в состав затрат следует включать прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя. К прямым издержкам относят: стоимость строительных материалов, изделий и оборудования; стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов; основную заработную плату строительных рабочих; стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей; прибыль и накладные расходы подрядчика. К косвенным издержкам относят: затраты на подготовку территории строительства; затраты на проектные и изыскательские работы; прочие затраты и работы; содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор; другие (нетрадиционные) виды косвенных издержек. При определении значений прямых издержек следует руководствоваться общими правилами определения сметной стоимости строительства, изложенными в действующих нормативных и руководящих документах (Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации, 10181-01-94). Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов: пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов; путем составления восстановительной сметы на объект оценки. |