|
Определение прямых издержек на новое строительство с использованием • единичных расценок и укрупненных норм является стандартной процедурой разработки восстановительных локальных смет на виды работ или конструктивные элементы с последующей индексацией. Значения косвенных издержек на подготовку территории и традиционно относящихся в сводных сметах к разделу "Прочие издержки" следует определять в соответствии с указаниями свода правил СП 81-01-94. К нетрадиционным видам косвенных издержек относятся46: • инвестиции в недвижимость в период после завершения строительства и до достижения стабилизированной наполненности; • расходы на изменение права собственности. Значения этих видов издержек определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным. Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным. Определение накопленного износа При применении метода сравнения продаж величина накопленного •• износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием, причем любая корректировка на отличия должна быть рыиочно обоснованной. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят: • исправимый и неисправимый физический износ; |
136 При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, Пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных. Способ учета в прямых издержках налога на добавленную стоимость, налога на пользование транспортом, а также других налогов, действующих на момент оценки, зависит от вида применяемых индексов. При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов: по укрупненным сметным нормативам; по сборникам единичных расценок и прейскурантам. Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости следует применять следующие виды укрупненных показателей: укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС); укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ; прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС); укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов. При этом стоимость строительно-монтажных работ приводится с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций. Применение укрупненных показателей осуществляется в соответствии с рекомендациями СП 81-01-84. Механизм индексации прямых издержек аналогичен описанному ранее. Определение прямых издержек на новое строительство с использованием единичных расценок и укрупненных норм является стандартной процедурой разработки восстановительных локальных смет на виды работ или конструктивные элементы с последующей индексацией. Значения косвенных издержек на подготовку территории и традиционно относящихся в сводных сметах к разделу "Прочие издержки" следует определять в соответствии с указаниями свода правил СП 81-01-94. К нетрадиционным видам косвенных издержек относятся: инвестиции в недвижимость в период после завершения строительства и до достижения стабилизированной наполненности; 137 расходы на изменение права собственности. Значения этих видов издержек определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным. Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным. Определение накопленного износа При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием, причем любая корректировка на отличия должна быть рыночно обоснованной. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят: исправимый и неисправимый физический износ; исправимый и неисправимый функциональный износ; внешний износ. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавленная стоимость сооружения. Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам. После определения величин исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной или замещающей стоимости для определения базы для подсчета неисправимого физического износа в долгоживущих элементах. Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей физической жизни здания, умноженное на остаточную восстановительную или замещающую стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу). |