|
цене не хватает и на нее имеется устойчивый спрос, величина ставок арендной платы оказывается очень высокой. Помимо этого, необходимо отметить то, что качество объектов недвижимости и производственной инфраструктуры желает лучшего, так как их износ составляет порядка 70-80 %. В этих условиях большое значение приобретают целенаправленные действия со стороны государства по регулированию вопросов аренды государственной и муниципальной собственности. До известных пор значительная часть нежилой недвижимости находилась на балансе государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений, поскольку была государственной или муниципальной собственностью. В большей части эта недвижимость и сейчас еще используется крайне неэффективно, а отдельные имущественные комплексы до сих пор не используются вообще, либо используются не по назначению. Следуя установке правительства, было бы целесообразно предоставлять недвижимость малым предприятиям в долгосрочное пользование на праве аренды на льготных условиях или передавать такие имущественные комплексы в частную собственность, в том числе и в собственность малых предприятий. Необходимо отметить, что большинство программ поддержки и развития малого бизнеса и федеральных, и региональных, декларировали необходимость имущественной поддержки малого бизнеса, но реальных шагов в этом направлении практически не осуществлялось. На первичном рынке недвижимости до сих пор еще окончательно не разрешена проблема с выкупом земельных участков под зданиями и строениями, а также существует проблема неактивной продажи в собственность земельных участков на конкурсной основе для целей строительства. Как следствие, сохраняется ситуация, когда права на земельный участок и здание (сооружение) стоящее на нем институционально разведены в собственность, когда надлежащий собственник здания не имеет прав собственности на земельный участок, на котором расположено здание. Такая собственность является ограниченной по своей природе и создает препятствия для привлече79 |
Мы считаем, что проблема субсидирования процентной ставки по кредитам для субъектов малого предпринимательства должна решаться на уровне региональных властей. Вместе с тем сложившаяся на сегодняшний день диспропорциональность распределения бюджетных средств в сторону федерального центра привела к тому, что многие регионы вряд ли могут создавать и активно применять собственные схемы решения финансовых проблем малого бизнеса, вследствие нехватки собственных финансовых ресурсов. 3.2.3 Имущественные проблемы и имущественная поддержка малого бизнеса Эффективность развития малого предпринимательства связана с целым комплексом факторов, в том числе и обеспеченностью производственными, складскими, офисными площадями и их доступностью. У подавляющего большинства субъектов малого бизнеса нет достаточных средств и возможностей вести строительство или приобретать в собственность объекты недвижимости. Они, как правило, не обладают правом собственности на находящиеся у них во владении помещения, а берут их в аренду у собственников. В ситуации, когда недвижимости не хватает и на нее имеется устойчивый спрос, величина ставок арендной платы оказывается очень высокой. Помимо этого необходимо отметить то, что качество объектов недвижимости и производственной инфраструктуры желает лучшего, так как их износ составляет порядка 70-80 %. По материалам, подготовленным к Совещанию по вопросам развития предпринимательства в Сибири, проходившем в июле 2005 г. в г.Красноярске, можно судить о том, что треть опрошенных предпринимателей так или иначе сталкивались с проблемой получения в пользование на правах аренды земельных участков или недвижимости и никого из них существующий порядок не устроил. На недостаток торговых и складских помещений и высокую арендную плату обращают внимание 14% опрошенных руководителей малых предприятий, работающих в сфере 98 розничной торговли, и 33 % руководителей малых предприятий оптовой торговли [85, 140, 149]. В этих условиях большое значение приобретают целенаправленные действия со стороны государства по регулированию вопросов аренды государственной и муниципальной собственности. До сих пор значительная часть нежилой недвижимости являлась государственной или муниципальной собственностью и находилась на балансе государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений. Например, в 2004 г. общее количество объектов, находящихся в Реестре муниципальной собственности г. Красноярска составило 43651 объект, в том числе здания, строения 7817; объекты инженерной инфраструктуры 4821; объекты с незавершенным строительством 281 [141]. В большей части эта недвижимость используется крайне неэффективно, а отдельные имущественные комплексы либо не используются вообще, либо используются не по назначению. Предпочтительнее было бы передавать такие имущественные комплексы в частную собственность, в том числе и в собственность малых предприятий, либо предоставлять недвижимость малым предприятиям в долгосрочное пользование на праве аренды на льготных условиях. Необходимо отметить, что большинство программ поддержки и развития малого предпринимательства и федеральных, и региональных, декларировали необходимость имущественной поддержки малого бизнеса, но реальных шагов в этом направлении практически не осуществлялось. На первичном рынке недвижимости до сих пор существует проблема с выкупом земельных участков под зданиями и строениями, а также проблема неактивной продажи в собственность земельных участков на конкурсной основе для целей строительства. По словам Д. Медведева, первого вицепремьера правительства РФ: «...Муниципалитеты и субъекты Федерации часто игнорируют требования законодательства по предоставлению земельных участков под строительство на открытых аукционах... за такими 99 случаями, как правило, стоят корпоративные и просто коррупционные интересы...» [89]. В результате сохраняется ситуация, когда права на земельный участок и здание (сооружение) стоящее на нем разделены, т.е. собственник здания, не обладает правами собственности на земельный участок, на котором расположено здание. Такая собственность является ограниченной по своей природе и создает препятствия для привлечения инвестиций. На сегодняшний день, когда с введения в действие Земельного Кодекса, основа нормативно-правовой базы в отношении пользования земель создана, путем многое в рациональном использовании частной собственности на землю и эффективном развитии рынка земель зависит от нынешнего собственника, т.е. от государства и муниципальных образований [4]. По Федеральному закону от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальное образование обладают правом продавать земельные участки на конкурсной основе, а также предоставлять уже занятые земельные участки собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений [8]. Зачастую этого не происходит, так как представители местной и государственной власти опасаются потерять достаточно мощный рычаг давления на предпринимателей со стороны. Для преодоления сложившейся ситуации в развитии рынка земли, а значит и создания базы для строительства недвижимости государством и муниципалитетами могли бы быть предприняты следующие меры: завершение формирования единых объектов недвижимости то есть передача прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости по фиксированной стоимости; активное формирование земельных участков как объектов недвижимости для вовлечения их в оборот; 100 |