|
122 Первый блок представлен системой показателей, задействованных в оценке стоимости объектов, которая содержит двенадцать элементов: восстановительная стоимость объекта или стоимость замещения; неустранимый физический износ; физический износ; функциональный износ (устранимый, неустранимый и полный); разность доходов в сравниваемых объектах; дополнительный годовой доход; внешний износ; полный внешний износ; совокупный износ объекта и, наконец, текущая стоимость оцениваемого объекта. Второй блок обобщает показатели, которые не требуют расчетов элементов модели. Некоторые из них требуют пояснения: • эффективный возраст здания (сооружения) это «возраст» здания, иначе говоря, количество лет, на которые выглядит объект; • говоря об экономическом сроке жизни зданий (сооружений), имеется в виду период времени, в течение которого объект собственности вносит вклад в стоимость имущества; • части объекта это части здания (сооружения). Например, фундамент, окна, лестницы, двери и так далее. Третий блок расчетный. Он включает формулы расчетов показателей, обозначенных в первом блоке. Отдельной строкой в модели представлена формула расчета текущей совокупной стоимости всех зданий и сооружений предприятия. Итак, при оценке текущей стоимости зданий (сооружений) сначала необходимо провести анализ исходных данных, то есть осмотреть объект, изучить проектно-сметную документацию и данные бухгалтерского учета. Вторым этапом оценки является расчет восстановительной стоимости объекта. Существует три метода оценки восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта: метод удельных затрат на единицу площади; метод поэлементного расчета; метод сметного расчета. |
141 Первый блок представлен системой показателей, задействованных в оценке стоимости объектов, которая содержит двенадцать элементов: восстановительная стоимость объекта или стоимость замещения1; неустранимый физический износ; физический износ; функциональный износ (устранимый, неустранимый и полный); разность доходов в сравниваемых объектах; дополнительный годовой доход: внешний износ; полный внешний износ; совокупный износ объекта и, наконец, текущая стоимость оцениваемого объекта. Второй блок обобщает показатели, которые не требуют расчетов элементы модели. Но некоторые из них требуют пояснения [106]: • эффективный возраст здания (сооружения) это «возраст» здания, иначе говоря, возраст на сколько лет выглядит объект; • говоря об экономическом сроке жизни зданий (сооружений), имеется в виду период времени, в течение которого объект собственности вносит вклад в стоимость имущества; • части объекта это части здания (сооружения). Например, фундамент, окна, лестницы, двери и так далее. 1 Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость воспроизводства точной копии здания (сооружения), приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время по действующим ценам и из тех же или очень похожих материалов. Определение восстановительной стоимости часто бывает невозможным из-за изменения технологии, материалов, сырья, стандартов и так далее. Поэтому на практике используется стоимость замещения, которая представляет собой затраты на возведение объекта, аналогичного оцениваемому объекту, но не являющегося его копией, или текущая стоимость производства аналогичного объекта собственности, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту. 142 Третий блок расчетный. Он включает формулы расчетов показателей, обозначенных в первом блоке. Отдельной строкой в модели представлена формула расчета текущей совокупной стоимости всех зданий и сооружений предприятия. Итак, при оценке текущей стоимости зданий (сооружений) сначала необходимо провести анализ исходных данных, то есть осмотреть объект, изучить проектно-сметную документацию и данные бухгалтерского учета. Вторым этапом оценки является расчет восстановительной стоимости объекта. Существует три метода оценки восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта [104]: метод удельных затрат на единицу площади; метод поэлементного расчета; метод сметного расчета. Метод удельных затрат предполагает оценку затрат на единицу площади оцениваемого объекта с помощью индекса изменения цен. При методе поэлементного расчета каждое наименование частей здания переоценивается в текущие цены. Говоря о методе сметного расчета, имеется в виду переоценка объекта на основе его сметной стоимости в уровне базовых цен и пересчета в текущие цены с учетом деноминации 1998 года с применением индексов пересчета стоимости строительства. В целях более достоверного определения текущей стоимости объекта необходимо рассчитать накопленный совокупный износ, то есть потери стоимости имущества предприятия, вызванные физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием. Физический износ представляет собой уменьшение стоимости имущества, вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств, ина |