|
21 шума). Сложной проблемой является оптимизация состава и мощностей социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры с учетом прироста объемов жилищного фонда. Социальные проблемы, возникающие при восстановлении и развитии исторического центра города, связаны с решением вопросов жилищной обеспеченности, сохранением места проживания жителей реконструируемого квартала, обеспечением объектами социального и культурно-бытового назначения, местами приложения труда, местами для парковок личного автотранспорта, благоустройством территории квартала, транспортной инфраструктурой. Правовые проблемы. Одной из основных проблем при реконструкции городских жилых кварталов является решение имущественно-правовых вопросов с собственниками приватизированных квартир, гражданами, занимающими по договорам социального найма жилые помещения, арендаторами нежилых помещений (офисов, магазинов, предприятий бытового обслуживания) при расселении жилищного фонда. В соответствии с российским законодательством каждая из трех категорий граждан имеет свои права при расселении. В частности, расселением квартир, находящихся в частной собственности, занимаются инвестиционные компании, а непосредственно расселением квартир, которые находятся в муниципальной собственности, Администрация города. В большинстве случаев в типовом жилом доме 60-70 % составляют квартиры, находящиеся в частной собственности, и 30-40 % приходится на квартиры, •* находящиеся в муниципальной собственности [v...]. Основным препятствием в решении этого вопроса являются завышенные требования жильцов, либо нежелание инвесторов предоставить денежную компенсацию, соответствующую рыночной стоимости жилья. При оценке 1 Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2007: Стат. Сб./Росстат. М.. 2007. |
блюдением функционального зонирования территорий, созданием баланса в пределах квартала, сохранением застройки, имеющей историкоархитектурную ценность, архитектурной совместимости с существующей, в том числе исторической застройкой, возможностью увеличения плотности жилищного фонда за счет строительства дополнительных домов на свободных участках, увеличения этажности при существующем ограничивающем высотном регламенте застройки. Кроме того, возникают проблемы, связанные с благоустройством территории в стесненных центральных районах, в которых трудно разместить зоны отдыха и движения, спортивно-игровые и хозяйственные площадки в соответствии с градостроительными нормативами. Одной из проблем является обеспечение гигиенических условий застройки (инсоляционный и аэрационный режимы, уровень загазованности и шума). Сложной проблемой является оптимизация состава и мощностей социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры с учетом прироста объемов жилищного фонда. Социальные проблемы, возникающие при реконструкции городской жилой застройки, связаны с решением вопросов жилищной обеспеченности, сохранением места проживания жителей реконструируемого квартала, обеспечением объектами социального и культурно-бытового назначения, местами приложения труда, местами для парковок личного автотранспорта, благоустройством территории квартала, транспортной инфраструктурой. Правовые проблемы. Одной из основных проблем при реконструкции городских жилых кварталов является решение имущественно-правовых вопросов с собственниками приватизированных квартир, гражданами, занимающими по договорам социального найма жилые помещения, арендаторами нежилых помещений (офисов, магазинов, предприятий бытового обслуживания) при расселении жилищного фонда. В соответствии с законодательством каждая из трех категорий граждан имеет свои права при расселении. Расселением квартир, находящихся в част58 ной собственности, занимается инвестор, а расселением квартир, которые находятся в муниципальной собственности, Администрация города. В большинстве случаев в типовом жилом доме 60-70 % составляют квартиры, находящиеся в частной собственности, и 30-40 % приходится на квартиры, находящиеся в муниципальной собственности [66]. Основным препятствием в решении этого вопроса являются завышенные требования жильцов, либо нежелание инвесторов предоставить денежную компенсацию, соответствующую рыночной стоимости жилья. При оценке жилья, подлежащего расселению, не учитываются затраты на произведенный ранее ремонт в квартирах. Не проработан вопрос санкций за несвоевременное освобождение нежилых помещений арендаторами, с которыми застройщик должен досрочно расторгнуть договор. Не урегулирован в правовом и экономическом аспектах алгоритм взаимодействия основных участников процесса реконструкции городской жилой застройки. Не разграничены доли участия городских органов управления и коммерческого инвестора в реконструкции жилых зданий, объектов социального и культурно-бытового назначения, инженерной инфраструктуры и благоустройстве территории; не определен порядок распределения прав собственности или аренды после завершения реконструкции городского жилого квартала. Организационные и технологические проблемы. Технология и организация работ при реконструкции жилых зданий имеют значительные особенности по сравнению с новым строительством. Реконструкция в центральных кварталах города производится преимущественно в стесненных условиях и связана с производством сложных и трудоемких демонтажных работ, что обуславливает высокий уровень ручного труда по сравнению с новым строительством. Одной из проблем, с которой сталкивается инвестор-застройщик при реконструкции городских кварталов, является дефицит земельных участков под 59 |