|
жилья, подлежащего расселению, не учитываются затраты на произведенный ранее ремонт в квартирах. До сих пор не проработан в юридическом плане вопрос применения административных санкций за несвоевременное освобождение нежилых помещений арендаторами, с которыми застройщик должен досрочно расторгнуть договор. Также не в полной мере, устраивающей все стороны, урегулирован в правовом и экономическом аспектах алгоритм взаимодействия основных участников процесса реконструкции городской жилой застройки. Соответственно не разграничены доли участия городских органов управления и коммерческого инвестора в реконструкции жилых зданий, объектов социального и культурно-бытового назначения, инженерной инфраструктуры и благоустройстве территории; не определен порядок распределения прав собственности или аренды после завершения реконструкции городского жилого квартала. Организационные и технологические проблемы. Технология и организация работ при восстановлении, в отдельных случаях консервации и развитии исторического центра города имеют значительные особенности, отличающие их от тех, которые применяются в рамках нового строительства. Реконструкция зданий и сооружений, парков и скверов в центральных кварталах города производится преимущественно в стесненных условиях и связана с производством сложных и трудоемких демонтажных работ, что обуславливает высокий уровень ручного труда по сравнению с новым строительством, в частности предусматривающих рекультивацию территорий с одновременным вскрытием и вывозом земли и последующим восстановлением территории. Одной из проблем, с которой сталкивается инвестор-застройщик при реконструкции городских кварталов, является дефицит земельных участков под застройку «стартового» дома, в который должны переехать жильцы первого дома, подлежащего сносу для строительства на его месте нового 22 |
ной собственности, занимается инвестор, а расселением квартир, которые находятся в муниципальной собственности, Администрация города. В большинстве случаев в типовом жилом доме 60-70 % составляют квартиры, находящиеся в частной собственности, и 30-40 % приходится на квартиры, находящиеся в муниципальной собственности [66]. Основным препятствием в решении этого вопроса являются завышенные требования жильцов, либо нежелание инвесторов предоставить денежную компенсацию, соответствующую рыночной стоимости жилья. При оценке жилья, подлежащего расселению, не учитываются затраты на произведенный ранее ремонт в квартирах. Не проработан вопрос санкций за несвоевременное освобождение нежилых помещений арендаторами, с которыми застройщик должен досрочно расторгнуть договор. Не урегулирован в правовом и экономическом аспектах алгоритм взаимодействия основных участников процесса реконструкции городской жилой застройки. Не разграничены доли участия городских органов управления и коммерческого инвестора в реконструкции жилых зданий, объектов социального и культурно-бытового назначения, инженерной инфраструктуры и благоустройстве территории; не определен порядок распределения прав собственности или аренды после завершения реконструкции городского жилого квартала. Организационные и технологические проблемы. Технология и организация работ при реконструкции жилых зданий имеют значительные особенности по сравнению с новым строительством. Реконструкция в центральных кварталах города производится преимущественно в стесненных условиях и связана с производством сложных и трудоемких демонтажных работ, что обуславливает высокий уровень ручного труда по сравнению с новым строительством. Одной из проблем, с которой сталкивается инвестор-застройщик при реконструкции городских кварталов, является дефицит земельных участков под 59 застройку «стартового» дома, в который должны переехать жильцы первого дома, подлежащего сносу для строительства на его месте нового жилого дома. Практика показывает, что в большинстве районов массовой застройки отсутствуют свободные участки под строительство переселенческого фонда. Кроме того, при реконструкции городской жилой застройки возникают проблемы, связанные с увеличением объемов энергоснабжения в связи с ростом жилого фонда и численности населения в пределах квартала. В этом случае необходимы дополнительные энергетические мощности, что требует значительных инвестиций. Экологические проблемы. Одной из проблем, возникающих при сносе жилой застройки, является проблема утилизации строительных отходов. По мере увеличения объема сноса жилых массивов актуальность ее будет возрастать. Только при сносе одного крупнопанельного пятиэтажного четырехподъездного жилого дома образуется 3 тыс. м3 строительного мусора, в России таких зданий более 31 тыс. [66]. Проблему строительного мусора, образующегося при сносе жилых зданий, можно решить либо путем утилизации, то есть вывоза и захоронения на полигонах, либо с помощью переработки или уничтожения. В настоящее время все виды строительного мусора можно легально вывезти на специализированный полигон. Однако полигоны по утилизации отходов не способны вместить возрастающий поток отходов от реконструкции объектов городской жилой застройки. При выборе варианта переработки необходимо учитывать не только экономические показатели (стоимость сноса зданий, транспортировки от мест образования отходов до полигона захоронения или до установок по их переработке, стоимость захоронения на полигонах; себестоимость переработки, экономический ущерб от деградации земель при захоронении), но и экологические показатели, в частности, ущерб от выбросов вредных веществ при разборке конструкций и их транспортировке. Поэтому проблема переработки 60 |